Іпотечний кредит в Польщі самостійно, як отримати іпотеку з низькими відсотками

Іпотека являє собою кредитні зобов'язання людини перед банком на тривалий період, іноді на десятки років, на покупку квартири, іншої нерухомості або земельної ділянки. У цій статті будуть розглянуті деякі аспекти іпотечних кредитів Польщі на які варто звернути увагу перш ніж підписати контракт.

Які бувають іпотечні кредити? Як отримає іпотечний кредит у Польщі? Що впливає на ваш кредит? Чому низький відсоток це не найголовніше? З чого складається загальна вартість кредиту? - Крім усього іншого, ці питання будуть розглянуті в цій статті.

 

Зміст:

• Перший внесок і кредитоспроможність, що потрібно мати щоб отримати іпотечний кредит в Польщі
• Скільки потрібно заробляти, щоб отримає іпотечний кредит в Польщі
• Процентні ставки за іпотечними кредитами 
• Що Ви отримуєте замість низької маржі банку за іпотечним кредитом
• Відсотки це ще не все що доведеться виплачувати
• Іпотека для іноземців з картою побиту
• Іпотека в Польщі 2022 - вплив кризи
• Програма пільгових кредитів у Польщі 2023

 

Перший внесок і кредитоспроможність, що потрібно мати щоб отримати іпотечний кредит в Польщі

Ще задовго до вибору конкретної пропозиції банку, люди, які думають про іпотеку повинен буде вирішити, принаймні два основних питання:

Накопичення хоча б мінімальної суми для початкового внеску за квартиру. Зараз у Польщі вже неможливо, як кілька років тому, взяти кредит на 100 відсотків вартості квартири. Банки як правило, вимагають 20 відсотків вартість майна, а з січня 2017 року мінімальний розмір власного внеску буде регламентований на державному рівні.Власний початковий внесок можна зменшити при забезпеченні додаткового страхування, але в будь-якому випадку клієнт повинен зі своїх власних коштів зробити внесок принаймні, 1/10 від вартості житла. При розгляді питання про отримання іпотечного кредиту, Ви повинні обов'язково мати на увазі питання про початковий внесок. Це тим більш важливо, що з 2017 року змінено мінімальний необхідний обсяг власного вкладу у вартість житла. В даний час, щоб отримати кредит, ви повинні мати свій внесок у розмірі 15% або 10% якщо банк страхує свої ризики. З 1 січня 2017 року банки, які не застосовуються належного страхування, вимагатимуть від клієнта 20% власного внеску. Наприклад, банк Zachodni WBK буде продовжувати пропонувати іпотечні кредити з 10% власного внеску але страхувати частину кредиту. Позичальник також повинен знати, що, маючи більш високий початковий внесок, як правило, призводить до більш низькими витратами при отриманні іпотечного кредиту.

Кредитоспроможність на достатньому рівні. Кожен банк індивідуально оцінює можливість клієнта своєчасного погашення кредитних зобов'язань і визначає максимальну суму кредиту, який погоджується надати. У процесі оцінки кредитоспроможності банк бере до уваги, розмір і джерело доходу, вік позичальника, число осіб в сім'ї, наявність погашених кредитів або кредитної історії. Знаючи, що грає важливу роль в процесі оцінки можливості отримання кредиту ви можете підготуватися до цього, щоб трохи поліпшити свій імідж в очах банку.

Якщо ці дві умови виконані, Ви можемо починати порівнювати умови різних банків з видачі іпотечних кредитів.

Скільки потрібно заробляти, щоб отримає іпотечний кредит в Польщі

Спеціаліст компанії HRE Investmentsпровели дослідження, щоб з'ясувати скільки повинна заробляти сім'я в Польщі, щоб отримати кредит в банку на покупку житла, і які умови кредитування їм можуть запропонувати.

Для розрахунків була взята середньостатистична сім'я з 3 осіб і кредит з терміном погашення - 30 років.

Результати показали, що для отримання іпотечного кредиту в розмірі, наприклад, 410 000 злотих, місячний дохід сім'ї повинен становити 8 000 злотих брутто. Тобто, кожен з дорослих може заробляти по 4 000 злотих брутто (орієнтовно понад 2 800 злотих нетто).

Обов'язкова умова-наявність суми на перший власний внесок за житло в розмірі від 10%, а найчастіше 20% від вартості житла.

Суми і відсотки кредиту на покупку житла, які пропонують польські банки при місячному сімейному доході 8 тис злотих брутто:

• Bank Ochrony Środowiska - 336 тис злотих (під 3,95% річних)
• Alior - 338,3 тис злотих (під 5,16% річних)
• Credit Agricole - 431,5 тис злотих (під 4,36% річних)
• ING - 432,6 тис злотих (під 4,32% річних)
• Pekao - 433,8 тис злотих (під 5,13% річних)
• PKO Bank Polski - 403,1 тис злотих (під 4,20% річних)
• PKO Bank Hipoteczny - 403,1 тис злотих (під 4,18% річних)
• Citi Handlowy - 408 тис злотих (під 3,67% річних)
• Santander - 411,7 тис злотих (під 4,28% річних)
• BNP Paribas - 429,4 тис злотих (під 3,37% річних)

Детальніше про процентні ставки читайте нижче.

Процентні ставки за іпотечними кредитами

Базова вартість кредиту це дохід, який розраховує отримає банк, відповідно до кредитного договору за користування наданих ресурсів або грошей банку. Сума погашається заборгованості залежить від процентної ставки по кредиту. Переважна більшість доступних сьогодні на польському ринку іпотечних кредитів видається в злотих і має змінну процентну ставку, яка складається з двох компонентів:

WIBOR, що процентна ставка, за якою банки в Польщі надають кредити іншим банкам на міжбанківському ринку. Цей показник постійно змінюється в результаті зміни процентних ставок, зроблених Радою грошово-кредитної політики. Часто при визначенні ставок за іпотечними кредитами банки визначають, що ставки WIBOR змінюються кожні 3 місяці, може статися, однак, що банк проводить перерахунок за ставкою WIBOR раз в 6 місяців або 12 місяців.

Маржа банку, яка визначається банком при видачі кредиту і не може бути змінена пізніше. Розмір маржі залежить від політики банку. На величину маржі, як правило, впливає сума кредиту і розмір початкового внеску зробленого з власних грошей позичальника. Чим вище власний внесок, тим маржа, як правило, нижче. Маржа також може бути пов'язана з терміном іпотечного кредиту. Чим менше банк бере участь у фінансуванні покупки квартири тим менше буде і процентна ставка. Також відсотки можуть залежати від рекламних кампаній, що проводяться банками або можуть бути зменшені в обмін на використання додаткових продуктів банку, таких як поточні рахунки, дебетові картки, страхування, депозитні рахунки і т. д.

В даний час ми маємо справу з рекордно низькими показниками WIBOR. Найпопулярнішим в контексті іпотечного кредиту WIBOR 3м тримається з лютого 2015 року, на рівні менш ніж 2%. При поточних умовах розмір маржі банку починається з 1,6-1,7 відсотків. У підсумку ми отримуємо дуже привабливу процентну ставку по іпотечному кредиту в розмірі навіть менше, ніж 4 відсотки.

Однак часи дешевого кредиту також можуть стати своєрідною пасткою для тих, хто переоцінив свої сили та взяв позику на занадто велику суму. Ви повинні мати на увазі, що іпотечний кредит виплачується протягом багатьох років, і процентні ставки можуть не тільки зменшуватися але і збільшуватися.

У наступній таблиці показано, як може змінити сума щомісячного внеску, якщо WIBOR 3м починає зростати.

Розмір щомісячних виплат по кредиту при збільшенні ставок WIBOR (кредит 250 тис. злотих, на 30 років, процентна ставка WIBOR 3M + маржа банку 1,5%)
WIBOR 3M	1,72%	2,67%	5,11%	6,85%
Підсумкова ставка	3,22%	4,17%	6,61%	8,35%
розмір щомісячного внеску	1 085 zł	1 218 zł	1 598 zł	1 896 zł

 

 

Починаючи з кінця 2021 року, WIBOR почав зростати, і разом з ним суми виплат за кредитами.

Якщо влітку 2021 WIBOR був 0,20%, то вже в січні 2023 року він став 6%.

 

Як видно з таблиці, при кредитці на 300 000 злотих, щомісячна виплата зросла на 460 злотих на місяць.

Корисна порада:

Зараз у всіх банках, які видають іпотечні кредити, є варіанти з фіксованою процентною ставкою на 5 років. Маржа банку в такому випадку вище, ніж в звичайному кредиті, але зате ви страхуєте себе від зростання WYBOR (і, відповідно, від зростання підсумкового відсотка). Але якщо WYBOR впаде, то ви будете продовжувати платити, на тих умовах на яких уклали договір. Так, що оціните ризики, і можливі коливання WYBOR.

Що Ви отримуєте замість низької маржі банку за іпотечним кредитом

Хоча на зміни WIBOR ми не маємо ніякого впливу, ми дбаємо, щоб вибрати нами іпотечний кредит мав найнижчу маржу банку. Вона буде зафіксована в договорі до кінця погашення кредиту. Банки часто пропонують зниження маржі в рамках так званої пакетування, тобто, в обмін на використання інших продуктів.

Для отримання більш низького відсотка маржі ви можете перевести свої рахунки з інших банків - особові рахунки, дебетові картки або кредитної картки. Ви повинні також скористатися пропонованим страхуванням майна від банку, яке в будь-якому випадку потрібно при оформленні іпотечного кредиту. Проте, ми рекомендуємо дотримуватися обережності при використання довгострокових програм заощаджень або складних інвестиційних продуктів.

Відсотки це ще не все що доведеться виплачувати

Відсотки по кредиту, хоча вони і є одним з основних витрат, які повинні нести клієнта взяли в банку кредит на квартиру, не є єдиним фактором, що визначає, скільки насправді потрібно буде заплатити банку. Вибираючи іпотечні кредити слід також звернути увагу на інші складові загальної вартості кредиту, такі як:

комісія або плата, що стягується банком за видачу цього кредиту (prowizja). Її оплата може знадобитися зі своїх власних коштів, заздалегідь, до видачі кредиту. Вона також може бути включена в суму кредиту, і входити в щомісячні виплати. Хоча багато банків заявляють, його розмір на рівні "0%" є банки в яких комісія досягати 5% від суми кредиту. Звільнення від необхідності платити комісію, як правило, надається в обмін на використання додаткових банківських продуктів.

документальне страхування (ubezpieczenie pomostowe), банк може зажадати вписати себе, в земельну книгу (ksiega wieczysta) до повного погашення кредиту. Запис про іпотеку в розділі IV земельної книги буде додана, в середньому, через кілька місяців, в залежності від завантаженості конкретного суду по земельних кадастрах. До тих пір, банк буде або стягувати щомісячну плату за страхування ризиків, або збільшення маржу по іпотеки. Після додавання запису про іпотеку в земельну книгу, банк припинить стягувати цю суму.

плата за оцінку майна (oplata za wycene nieruchomosci) - банк хоче, підтвердити вартість майна, що виступає заставою для отримання іпотечного кредиту. Зробити це може працівник банку або зовнішня компанія. Витрати по оцінки нерухомості, як правило, несе позичальник.

додаткове страхування (inne ubezpieczenia), в деяких випадках буде потрібно оформлення страхування життя позичальника. Як завжди всі витрати такої процедури буде нести позичальник

інші збори та комісії (inne oplaty i prowizje) за договором які можуть виникнути при несвоєчасному погашенні зобов'язань або навпаки при достроковому погашенні кредиту. Це може бути, наприклад, вартість відправки SMS-нагадування від банку видає кредит і т.д. ознайомтеся з цими оплатами в таблиці зборів і комісій в договорі, оскільки під час погашення кредиту можуть з'являтися різні обставини, які будуть створювати додаткові витрати для позичальника.

Іпотека для іноземців з картою побиту

Існує думка, що іноземцям з ВНЖ (карта побиту) в іпотеці відмовлять. У деяких випадках це може бути правдою - справа в тому, що якщо у вас карта побиту терміном на один рік, то в іпотеці вам відмовлять. Якщо ж ВНП видано на три роки, то проблем з іпотекою не повинно виникнути, за умови що всі інші документи в порядку.

Також потрібно враховувати, що не всі банки в Польщі готові видати іпотечний кредит іноземцям з ВНЖ.

Ще один момент. який потрібно враховувати - на якій підставі ви працюєте-якщо ви працюєте за трудовим договором (umowa o pracę), то все в порядку. За договором доручення (umowa zlecenie) або інший можуть бути проблеми - все залежить від банку. Наприклад, багато банків вимагають надати довідку про доходи за останні три місяці по umowa o pracę. Якщо ж ви працюєте по umowa zlecenie, той же самий банк може запросити довідку про доходи за останні півроку або рік.

Іпотека в Польщі 2022 - вплив кризи

Падіння цін на житло буде залежати від рівня безробіття і того, як довго вона буде залишатися на високому рівні. У звіті Expander і Rentier.io також показано, що іпотека в даний час найдешевша. Середня процентна ставка за кредитами з високим (25%) власним вкладом становить всього 2,93%. Для тих, хто має найнижчий внесок (10%), це 3,60%.

Проблема в їх доступності. Тільки чотири банки залишилися кредитувати під 10% власного початкового вкладу. Банки також ввели обмеження на джерело доходу або галузь, в якій працює позичальник. Це означає, що у деяких в сьогодні дуже мало шансів отримати іпотеку.

Деякий банки збільшили обов'язковий початковий власний вклад, залишаються тільки чотири банки, які видають кредити на житло з 10%. власний внесок:

• Аліор Банк
• МБанк
• Міленіум
• Сантандер

Однак не всі дадуть такий кредит. Більшість банків змінили критерії надання кредитів таким чином, що, якщо джерелом доходу заявника є бізнес, умова-злеценія або умова про дзело, в іпотечному кредиті ймовірно буде відмовлено. Індустрія, в якій хтось працює, також має велике значення. Чим більше галузь постраждала від кризи, тим важче отримати кредит. Якщо такі обмеження не будуть ослаблені, то попит на житло обов'язково впаде. Деякі потенційні покупці не зможуть отримати фінансування.

Починаючи з кінця 2021 року, WIBOR почав зростати, і разом з ним суми виплат за кредитами.

Якщо влітку 2021 WIBOR був 0,20%, то вже в січні 2022 року він став 3,04%. Тобто, зростання склало майже 3 відсотки.

Програма пільгових кредитів у Польщі 2023

C липня 2023 р. в Польщі починає діяти державна програма»Pierwsze mieszkanie", яка допоможе людям взяти пільговий кредит на покупку житла з процентною ставкою 2%.

Ця програма починає діяти 1 червня 2023 року і розрахована для тих, хто потребує своєї житлоплощі, а не для тих, хто хотів би на цьому заробити, здаючи потім квартиру в оренду, або перепродавши її за вищою ціною.