Як укласти договір оренди житла в Польщі?

Оренда житла в Польщі – один з основних способів проживання іноземців у країні, якщо йдеться про тривале перебування. Нескладно здогадатися, що для законних правових відносин між орендарем та орендодавцем необхідно укласти відповідний договір. Такі контракти в РП існують кількох видів і від обраного залежить величезна кількість різних нюансів, включаючи вартість, умови розірвання, можливість виселення...

Зміст:

• Про що не буде розказано в даній статті?
• Що таке умова найму мешкання?
• Хто може укласти umowu najmu?
• Види договорів оренди житла в Польщі
• Умови мешкання за терміном дії
• Умови житла за типом контракту
• Традиційний найм (Tradycyjna umowa najmu)
• Оказіональний договір оренди (Umowa najmu okazjonalnego)
• Договір інституційної оренди (Umowa najmu instytucjonalnego)
• Договір про безкоштовне надання житла (Umowa użyczenia lokalu)
• Як правильно скласти договір найму житла?
• Припинення оренди житла
• Як оформити припинення договору?

Про що не буде розказано в даній статті?

Почнемо нестандартно – одразу виключимо різні види можливого проживання, по яких є окремі статті. Звісно, тут не йтиметься про проживання в готелі або хостелі, купівлі нерухомості або іпотеці. Не буде розглянуто і досить специфічний тип соціального найму (оренда муніципального житла). Окремо розглянуті і спеціальні програми для українських біженців від воєнних дій.

Іншими словами, даний матеріал буде присвячений виключно оренді (зйому) житла на звичайних, максимально поширених умовах.

Що таке умова найму мешкання?

Типи умов найму різняться за різними напрямками, пов'язаними, як з термінами дії угоди, так і з правами та обов'язками сторін. Далі ми ще повернемося до питання більш детально.

Хто може укласти umowu najmu?

Це залежить від типу договору. Якщо укладати традиційні контракти в якості орендодавця можуть всі – фізичні, юридичні особи або організації без утворення юридичної особи – то деякі категорії (наприклад, інституційна умова) доступні тільки особам, які ведуть підприємницьку діяльність, пов'язану з наданням нерухомості в оренду.

Орендарем, зі свого боку, може бути будь-яка особа. Основний акцент далі буде зроблено на оренду житлової нерухомості фізичними особами, в першу чергу іноземцями.

Види договорів оренди житла в Польщі

Всі договори оренди в Польщі можна розділити на дві великі категорії: за терміном їх дії (безстрокові або на визначений період) і, власне, за типом контракту, кожен з яких має свої значні відмінності. Очевидно, що категорії можуть перехрещуватися, і один і той же тип може відрізнятися за терміном дії. Є і виключення. Розберемося детально.

Умови мешкання за терміном дії

Тут існує два основних типи:

1. Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokreślony. Договір на невизначений термін, безстроковий. Контракт буде діяти до тих пір, поки сторони (або одна з них, відповідно до норм законодавства) не заявить про намір розірвати його.

• Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony. Договір на визначений час, тобто спочатку в угоді вказаний період її дії. Це не виключає дострокового розірвання, але про це буде сказано окремо.

Що стосується термінового контракту, то його максимальна тривалість залежить від типу договору житла, а в деяких випадках чітко встановлені обмеження відсутні.

Умови житла за типом контракту

Це найважливіший аспект розглянутої теми. Залежно від типу контракту існують суворі вимоги щодо його укладення та виконання. Всього можна виділити три основні типи договорів:

1. Najem tradycyjny – традиційна оренда.
2. Najem okazjonalny – окказіональний найм.
3. Najem instytucjonalny – інституційна оренда.

Кожен з них розглянемо окремо у всіх подробицях.

Типи договорів визначені законодавчо, однак їх відмінності випливають більше з змісту, ніж з заголовка (назви). Договір, особливо якщо справа стосується традиційного, може бути озаглавлений просто Umowa najmu (lokalu, mieszkania), але за його суттю визначається тип, а значить і інші умови.

Традиційний найм (Tradycyjna umowa najmu)

Назву «традиційної» даний вид оренди отримав через його використання протягом багатьох років. Норма про даний тип договору закріплена в юридичному полі з 1965 року.

Головні характеристики традиційного договору:

На два завершальних пункти звернемо особливу увагу – саме вони і відрізняють традиційну оренду від інших типів найбільше.

Людину, яка уклала такий договір, не можна виселити «на вулицю» рішенням орендодавця, якщо у неї немає іншого житла. Це може бути надання муніципальної нерухомості або інших форм оренди, але людина, навіть порушивши договір, може бути виселена виключно в якесь інше приміщення. Цей момент встановлений нормами Закону про права орендарів.

Другий рівень додаткового захисту орендаря – можливість одностороннього збільшення вартості орендодавцем. Весь термін дії контракту, якими б не були зовнішні умови (зміна ринку, інфляція і т.п.), якщо орендар сам не згоден переписати договір (або підписати доповнення – т.зв. анекс), то платити повинен стільки, скільки спочатку вказано в угоді.

Все це робить традиційний договір дуже вигідним для орендаря, але не користується особливою популярністю у орендодавців, особливо коли мова йде про заселення іноземців. Разом з тим для інших типів необхідно виконати свої умови і, якщо це неможливо, здати квартиру можна тільки за традиційною схемою.

Нотаріального засвідчення цей тип договору не потребує. Форма складання – письмова з власноручними підписами сторін або їх офіційних представників.

Оказіональний договір оренди (Umowa najmu okazjonalnego)

Оказіональна умова – різновид договору оренди житла, головна суть якого в початково вказаній іншій нерухомості, куди орендар може переїхати у разі розірвання цього договору.

Загальні характеристики:

За основними характеристиками оказіональний договір оренди відрізняється від традиційного повністю. Укладена Umowa najmu okazjonalnego може бути тільки між приватними особами, підписана максимум на 10 років (у будь-якому випадку – на обмежений термін), має менший розмір максимальної кауції, захисту від виселення (гарантії надання іншого житла) не існує, зміна вартості оренди – більш вільна.

Договір не потребує обов'язкового нотаріального засвідчення, але цього вимагають ті обов'язкові додатки до нього, в яких зазначається інше приміщення, куди може виїхати орендар. Форма – виключно письмова.

Якщо говорити просто, то цей тип договору можна вважати форматом оказіонального контракту, але для орендодавців-підприємців.

Загальні характеристики:

Одразу обговоримо. Інституційна оренда буває двох видів – без переходу права власності та з таким переходом. У першому випадку йдеться про окремий вид оренди (який ми і розглядаємо), а в другому – про викуп нерухомості шляхом поступової виплати її вартості. Другий випадок – дуже специфічний і вимагає окремих детальних пояснень. У даному матеріалі він не розглядається.

Як видно, багато в чому najem instytucjonalny схожий на окказіональний, однак є і суттєві відмінності. Орендодавцем може виступати тільки той, хто є підприємцем у сфері здачі нерухомості в оренду. При цьому він може бути і фізичною (ФОП) і юридичною особою, а також будь-якою іншою, якій за польським законодавством дозволено займатися цим бізнесом. Не обов'язково бути власником здаваного приміщення – як уже зазначалося, суборенда є допустимою.

Цікаво, що закон забороняє підписувати цей тип договору на невизначений термін, одночасно не регламентуючи максимальний термін контракту na czas oznaczony. Тобто це може бути і якийсь невеликий період, і 10 років, і 100, і 1000.

Форма – виключно письмова. Нотаріальне засвідчення обов'язкове.

У цьому випадку зразок договору надавати не будемо, оскільки в більшості випадків готовий бланк надається орендодавцем (нагадаємо, здача в оренду – це його бізнес) і не підлягає коригуванням. Тільки порекомендуємо обов'язково вичитувати документ перед підписанням, щоб перевірити наявність у ньому всього необхідного (див. далі). Більш детальна інформація про інституційну оренду у цьому матеріалі.

Договір про безкоштовне надання житла (Umowa użyczenia lokalu)

Цей договір ми навмисно винесли окремо. Суть його зрозуміла з назви – це договір на безоплатне надання житла. Яскравий приклад – іноземець прибув до Польщі і поки адаптується (наприклад, шукає роботу) хтось із знайомих або родичів надає йому місце проживання, не беручи за це гроші.

Детально Цивільний кодекс РП цей тип договору не описує, але не існує жодної підстави, що робить його укладення неможливим (за наявності права укладати договір з боку власника).

Umowa użyczenia не тільки не вимагає нотаріального засвідчення, але може і не передбачати письмової форми. Тобто усної угоди буде достатньо. Навіщо ж підписувати такий договір?

Письмова форма безоплатного договору може знадобитися, наприклад, для мельдування (реєстрації іноземця за місцем проживання). Якщо іноземець біженець, то власник квартири може отримувати по 40 злотих на день від влади за надане приміщення. Є й інші випадки.

Як правильно скласти договір найму житла?

Всі основні умови оренди необхідно обговорити заздалегідь, а потім внести до договору. Принципово важливо встановити:

• Сторони договору. Точна ідентифікація, бажано не тільки П.І.Б., номер / серія посвідчення особи, дата народження або найменування юридичної особи, але й номери PESEL / NIP.
• Опис об'єкта. Вказання адреси, розміру, стану. Бажано підписати окремий акт прийому приміщення, в якому позначити наявні недоліки, зношеність предметів побуту, побутової техніки тощо.
• Тип договору. Варто вказати, що йдеться про інституційний або окказіональний контракт.
• Вартість оренди та інші виплати. Дуже важливий пункт, оскільки витрати на утримання житла можуть складатися з різних елементів. Обов'язково ознайомтеся з основними (включаючи такі поняття, як Koszt wynajmu, чинш, комунальні послуги тощо) у відповідному розділі даного матеріалу, а щодо кауції (застави) є окрема детальна стаття.
• Черговість та спосіб оплати. Коли, куди і як переводити гроші за оренду.
• Термін дії або безстроковий тип (якщо він допустимий).
• Способи розірвання. Не повинні суперечити законодавчо встановленим для обраного типу договору.
• Дата, підпис.

У конкретному випадку можуть бути додаткові параметри, які також варто внести до договору.

Нагадаємо і про те, що до будь-якого чинного договору можна підписати доповнення (т.зв. aneks do umowy), наприклад, якщо узгоджено зміну будь-яких умов. Детально про анекс і про його бланк можна дізнатися в даному розділі основної статті про оренду нерухомості в Польщі.

Припинення оренди житла

Терміновий договір може бути розірваний по закінченню періоду його дії. Дострокове припинення дії договору здійснюється на умовах, зазначених у самому договорі, а якщо цього немає, за правилами розірвання безстрокового.

Розірвання (wypowiedzenia umowy najmu) у випадку безстрокового контракту, відбувається у строго визначеному порядку (art.673 k.c.):

• У випадку орендної плати, що виплачується щомісячно, періодом повідомлення є календарний місяць. Важливо розуміти, що повідомлення повинно бути надано орендарю протягом місяця, що передує періоду повідомлення. Наприклад, якщо хочете, щоб період повідомлення почався в травні, необхідно повідомити орендаря не пізніше кінця квітня. А повідомлення, надане, наприклад, 1 травня, призведе до початку періоду повідомлення з червня.
• У випадку орендної плати, що виплачується рідше одного разу на місяць (наприклад, раз на квартал), повідомлення складає три місяці. Початок терміну повідомлення про wypowiedzenie umowy najmu розраховується аналогічно.
• Якщо орендна плата виплачується один раз на три дні, термін повідомлення складає три дні.
• Щоденна оплата орендної плати дає право на повідомлення за один день.

Ще одне важливе правило. Після закінчення терміну дії договору на визначений строк, якщо орендар за згодою орендодавця продовжує проживати в зазначеній у контракті квартирі, договір автоматично перетворюється на umowu najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokreślony (безстроковий контракт).

Розірваний договір може бути і при порушенні його умов. Як правило, за ініціативою орендодавця:

• за два і більше місяці несплати;
• за використання приміщення не за призначенням;
• за нанесення шкоди власності.

Все перераховане є підставою для wypowiedzenia umowy najmu без попереднього повідомлення, але в договір можуть бути внесені і інші норми.

Як оформити припинення договору?

Припинення договору оренди відбувається в письмовій формі (виняток — Umowa użyczenia lokalu, якщо вона укладалася усно). У документі повинно міститися:

• місце і дата складання;
• відомості про сторону, що розриває договір (орендар або орендодавець);
• відомості про сторону, з якою розривається договір (орендар або орендодавець);
• підстави для розірвання (наприклад, вказується стаття Цивільного кодексу РП);
• уточнення предмета оренди (у випадку з житловими приміщеннями це буде місцезнаходження об'єкта нерухомості – адреса);
• вказівка дати припинення дії договору;
• обґрунтування розірвання (залежно від причини, з якої сторона розриває договір, наприклад, орендодавець може розірвати договір з орендарем, коли орендар використовує предмет оренди не за призначенням);
• підпис сторони, що розриває договір.

На завершення ще кілька питань і відповідей, що стосуються даної теми, які найчастіше надходять від читачів.