Як правильно зняти квартиру в Чехії на довготривалий термін і подобово?

При всій наївності думки про те, що житло необхідне кожній людині, вона є істинною, і з якою б метою іноземець не прибув до Чехії, десь жити йому доведеться. З туристами все більш-менш ясно – у них є бронь готелю, в крайньому разі хостелу або проживання у знайомих. Інша справа, якщо плановане перебування в ЧР займе більший термін.

Зміст:

• Глосарій
• Способи оренди житла в Чехії
• Оренда без посередників
• Оренда через чеські агентства
• Яку нерухомість зняти в Празі і скільки це коштує?
• Де краще зняти квартиру в Празі?
• Ізольовані райони
• Центр міста
• Спальні райони
• Передмістя
• Як недорого орендувати житло подобово?
• Як зняти квартиру в Празі на тривалий термін?
• Де шукати житло на довгий термін?
• Через знайомих (без провізії)
• Самостійний пошук через сайти
• Пошук через ріелтора
• Кауце (kauce)
• Укладення договору оренди з власником
• «Прописка». Не забудьте проінформувати органи
• Витрати, пов'язані з житлом
• Розірвання договору оренди нерухомості
• Терміновий договір (na dobu určitou)
• Дострокове припинення

Тим, хто знаходиться в ЧР з метою навчання, а університетські гуртожитки або відсутні, або не підходять. Тим, хто приїхав до країни з метою роботи, практики, наукових досліджень тощо. Всім цим людям доведеться орендувати квартиру або кімнату в Чехії. Більше того, договір оренди може знадобитися ще на етапі отримання візи, оскільки для більшості випадків це обов'язкова умова.

Як знайти житло в Чехії? Що має бути в договорі оренди і як розірвати непотрібний? Про норми законів і життєві ситуації при зніманні квартири розповімо докладно в цьому матеріалі.

Глосарій

Люди, які вже стикаються з питаннями чеської оренди нерухомості, добре знайомі з основними термінами. Новачкам же краще почати з ознайомлення з ними.

Наведемо на початку статті невеликий глосарій, щоб був краще зрозумілий сенс сказаного далі.

Немає необхідності заучувати термінологію напам'ять. Запам'ятовування прийде з досвідом. Якщо в процесі ознайомлення з матеріалом щось забудеться, просто повертайтеся до початку статті і знову переглядайте розшифровки понять.

Способи оренди житла в Чехії

Далі ми наведемо докладну покрокову інструкцію як знайти і зняти житло в Чехії. Поки ж зупинимося на окремих особливостях чеської оренди. Почнемо зі способів.

Оренда без посередників

Прекрасний і зручний спосіб найму житла. Знайшли підходящий варіант – уклали договір – поселилися. Ніяких комісійних, ніяких посередницьких послуг, ніяких додаткових витрат. Краса! Але, на жаль, тільки в теорії.

На практиці, варіант ускладнюється тим, що не всі орендодавці готові співпрацювати з іноземцями. Багато хто вважає, що студентський вік – це окрема категорія ризику (вечірки, музика, великі компанії тощо). Не всі адекватно сприймають саме вихідців з України, Росії, Білорусі та інших країн СНД. Причин, насправді, багато.

Далі ми розкажемо, як можна впоратися з ситуацією і знайти житло подібним чином. Поки що варто знати одне – такий варіант є, і, з точки зору витрат, він найбільш вигідний.

Оренда через чеські агентства

Тут все стандартно – орендодавець звертається до агентства, ріелтор знаходить орендаря, показує йому квартиру. У разі згоди, допомагає укласти договір, беручи на себе всі посередницькі послуги.

Закономірно, що за цей варіант орендареві доведеться заплатити агентству комісійні. Називають цю виплату «провізією» (від чеського «provize»), рідше «odměna» (винагорода).

Варіант безсумнівно дорожчий за оренду безпосередньо у орендодавця, але має і ряд переваг:

1. Пропозицій на ринку значно більше.
2. Допомога і юридичний супровід на всьому протязі від пошуку до в'їзду.
3. Можливість дистанційного пошуку, тобто оренди для отримання візи.

Заключний пункт досить спірний, оскільки орендувати щось, не бачачи об'єкта, ризиковано. Але все ж багатьом цей варіант вдається втілити.

Тут же потрібно згадати ще про один термін – реалитка. Саме так – realitka – називають у Чехії ріелторів. Тому дуже часто можна зустріти напис в оголошеннях «Bezrealitka» (без реалитки) – це означає, що угода здійснюється безпосередньо, без ріелтора, і, відповідно, провізія не передбачається.

Яку нерухомість зняти в Празі і скільки це коштує?

Звичайно, столична нерухомість значно дорожча. Але при цьому Прага користується найбільшою популярністю, і саме сюди приїжджає більшість іноземців. Відповідно, ринок нерухомості тут найбільш активний.

Ми наведемо кілька прикладів оренди празької нерухомості, але потрібно розуміти, що в цілому ситуації аналогічні і в інших містах. Виняток може становити вартість – у невеликих містечках вона нижча.

Наведемо приблизні вартості на оренду житла в Празі. Про те, що саме входить у зазначені ціни, і на що потрібно звернути увагу, скажемо окремо. На момент публікації статті (літо 2019 року) пропонувалися такі варіанти (за місяць):

• Кімната 30 кв.м. – 15 000 – 18 000 крон (€585 — €700).
• Квартира 60 кв.м. – 20 000 – 25 000 крон (€780 — €975).
• Апартаменти, студії – від 50 000 і вище (€2 000).

Треба чесно сказати, це дуже орієнтовні розцінки. Багато залежить і від стану будинку / квартири, і від включених у вартість послуг, і, що дуже важливо, від розташування нерухомості в місті або передмісті.

Де краще зняти квартиру в Празі?

Подивимося на кілька основних місць розташування житла, від яких залежить і вартість, і комфорт. Звернемо увагу як на переваги, так і на недоліки районів.

Ізольовані райони

Одразу почнемо з того, де не треба знімати житло. Це невеликі анклави дуже дешевої нерухомості, які в російськомовному середовищі прийнято називати «ізольованими районами». Є й інші найменування, але ні серед російських, ні серед чеських варіантів ми не змогли підібрати інших цензурних словосполучень.

Це місця компактного проживання дуже бідних верств населення. Як правило, це роми (цигани), але райони не обов'язково мають чисто етнічний окрас.

Чи здаються там квартири? Так, і немало. Їх вартість більш ніж приваблива, але в «навантаження» вам можуть дістатися паразити, комахи, буйні сусіди, відсутність вікон, антисанітарія, непрацююче освітлення та маса інших кошмарів.

Швидше за все, жити в таких умовах вам не захочеться, і угода не відбудеться. Найбільш небезпечні «ізольовані райони» при дистанційній оренді. Вам цілком можуть показати фото, зроблені відразу після будівництва або ремонту.

Центр міста

У центрі Праги традиційно найдорожче житло. Це історичні будівлі, красиві види, маса інфраструктури. Однак, крім вартості, в цьому таяться й інші складнощі.

Саме через історичну цінність деяких об'єктів їх обслуговування може відбуватися специфічними методами. Найбільш поширеним є відсутність утеплення старих фасадів, заборона використання водяного опалення. Як результат – більш високі ціни на комунальні платежі, включаючи електрику.

Потрібно обов'язково уточнювати всі можливі супутні витрати. Вони можуть значно перевищувати аналогічні в інших районах Праги.

Спальні райони

Окремі спальні райони можуть бути найбільш привабливими з точки зору вартості. Будинки можуть бути як цегляними (дорожче), так і панельними (бюджетний варіант).

При цьому такі райони мають всю необхідну інфраструктуру – транспорт, магазини, школи, садочки, поліклініки. Якщо віддаленість від місця роботи, навчання і т.п. допустима, а економія коштів має значення, можливо, варто розглядати варіант спальних районів в першу чергу.

Передмістя

Йдеться про приватні будинки або таунхауси, розташовані навколо міста. Це комфортний варіант, однак через великі площі (порівняно з квартирами) він може бути дорожчим.

Проживання в передмісті може зацікавити велику сім'ю або компанію друзів, співмешканців.

Крім початкового з'ясування повної вартості оренди квартири та супутніх витрат, уточніть заздалегідь навколишню обстановку. Є найпростіший побутовий спосіб. Сядьте з книжкою або газетою на лавочку біля будинку. Кількох годин буде достатньо, щоб зрозуміти навколишню обстановку.

Звертайте увагу на стан вікон, під'їздів. Дивіться, як поводяться потенційні сусіди. Чи багато випивших. Як і куди складається сміття. Де гуляють діти, паркується транспорт.

Як недорого орендувати житло подобово?

Іноді виникає і необхідність оренди на добу або тиждень. Таких пропозицій також велика кількість. Вибирати місце можна за тими ж правилами, що і довгострокову оренду, а сам пошук здійснюють за допомогою відповідних агрегаторів, наприклад, знаменитого Booking.com.

Як зняти квартиру в Празі на тривалий термін?

Розглянемо детально весь процес оренди квартири в Чехії на довгий термін. Постараємося максимально узагальнити ситуацію для всіх варіантів. Якщо знадобляться пояснення по конкретних випадках, звернемо на них окрему увагу.

Де шукати житло на довгий термін?

Вже згадувалося, що підбір може бути здійснений через ріелтора або bezrealitka.

Подивимося на ці можливості більш детально, але спочатку кілька слів про самостійний пошук через знайомих.

Через знайомих (без провізії)

Для новачків у справі оренди квартир в Чехії масове використання подібного способу може здатися дивним. Однак «сарафанне радіо» має в ЧР дуже велике застосування – значний відсоток іноземців знаходить житло саме таким чином.

Запитати не здає чи хто квартирку можна і у колег, і у однокашників, і у сусідів, якщо підшуковуєте інший варіант. Не варто соромитися задати питання навіть викладачеві або начальнику на роботі. Рівень знайомства при цьому значення має другорядне, а субординацію подібне прохання не порушить.

Це добре з кількох причин:

1. Місцеві знають про потенційні проблеми з пошуком житла у іноземців і мають більше знайомих, в т.ч. і орендодавців.
2. Орендодавці, іноді сумніваючись у доцільності здачі в найм незнайомим людям, сприймають такі пропозиції з певним ступенем довіри. Тобто орендар вже не зовсім іноземець-незнайомець, а хоча б «знайомий знайомого».

Все це начебто виглядає несерйозно, але повторимося, саме так велика кількість приїжджих знімають квартири.

Недолік методу один, але він дуже серйозний – щоб застосувати «сарафанне радіо» потрібно вже знаходитися в Чехії. Всі, напевно, пам'ятають, що наявність житла – це обов'язкова умова для робочої візи / карти в ЧР. Для первинного в'їзду пошук через знайомих малоефективний, але для зміни житла варто до нього придивитися.

Самостійний пошук через сайти

Тут все стандартно. Заходите на спеціалізовані ресурси, забиваєте необхідні параметри, дивитеся результати. Зверніть тільки увагу, що і тут, і далі в зазначені ціни на оренду житла можуть входити не всі витрати (про це ми поговоримо детально далі), а також нагадаємо, що пропозиція від безпосередньо орендодавця містить напис «без реалітки».

Основні сайти для пошуку житла в оренду в Чехії:

• Sreality.cz
• Bezrealitky.cz
• Expats.cz
• Spolubydlici.cz

Перші два сайти – найбільші портали ЧР. Відповідно, саме там найбільша кількість пропозицій. Експати – це сайт на якому пропозиціями обмінюються іноземці. Spolubydlici – сервіс пошуку сусідів для спільного проживання.

Пошук через ріелтора

Цей варіант також досить звичний. Знаходите підходяче агентство, заявляєте про свої вимоги. Далі надаються наявні варіанти і можливості їх огляду. Вибравши підходящий, укладається договір, виплачується провізія ріелтору і відбувається заселення.

Головне – знайти підходящого ріелтора. Обов'язково ознайомтеся з відгуками інших клієнтів, перевірте досвід роботи. Дізнайтеся зареєстровано чи таку юридичну особу в принципі – зробити це можна за допомогою публічного державного реєстру.

Кауце (kauce)

Це дуже важливий параметр для планування витрат. Кауце – це певна фінансова гарантія, яку може стягувати орендодавець для компенсації можливих втрат: затримка по орендній платі, ЖКГ, псування майна тощо.

Розмір кауції встановлюється договором оренди, однак закон забороняє визначати кауцію в розмірі, що перевищує орендну плату за півроку.

Гарантія, як правило, виплачується до моменту в'їзду орендаря. Вона поміщається на спеціальний рахунок у банку і може бути використана орендодавцем частково або повністю в випадках, передбачених законами і договором. Після закінчення дії контракту залишок кауції (або її повна вартість, якщо компенсацій не було) повертається орендарю з відсотками, набіглими за час розташування коштів у банку.

Укладення договору оренди з власником

Письмовий договір є обов'язковим елементом угоди. Усні угоди не будуть прийняті до уваги у випадку спірних ситуацій. Називають такий контракт nájemní smlouva (дослівно – договір оренди), а регулюється він на підставі Цивільного кодексу.

Nájemní smlouva містить:

• Відомості про орендаря (nájemce) і орендодавця (pronajímate), що дозволяють однозначно ідентифікувати їх.
• Термін дії: na dobu určitou (на визначений термін) або na dobu neurčitou (невизначений). У першому випадку необхідно дуже ретельно прописати, що є закінченням терміну і, бажано, умови продовження контракту.
• Вартість оренди.
• Способи і терміни оплати.
• Кауція.
• Супутні витрати. Це дуже важливий пункт, тому ми розглянемо його докладніше нижче. Тут зазначимо, що в інтересах квартиронаймача прописати детально всі витрати.
• Комплектація квартири і стан житла та предметів побуту, меблів, техніки тощо.
• Ремонтні роботи. Відноситься до всіх матеріальних цінностей – хто і в якому обсязі проводить терміновий, поточний та інший ремонт.

Бажано детально прописати і способи розірвання договору – умови передачі житлової площі власнику.

Smlouva o nájmu bytu: завантажити бланк (vzor)

«Прописка». Не забудьте проінформувати органи

Реєстрація іноземців у відповідному бюро МВС є обов'язковою умовою легального перебування. При зміні місця проживання заявити про це необхідно протягом 30 днів. Деякі первинні реєстрації необхідно провести в більш стислі терміни (наприклад, по трудовій або синій картам після в'їзду в країну).

В принципі, закони не вимагають згоди власника квартири на реєстрацію квартиронаймача – провести все можна і за власною ініціативою.

Однак краще все ж узгодити цей момент з власником. Це підвищить рівень довіри, що благотворно позначиться на подальших відносинах.

Витрати, пов'язані з житлом

Підсумуємо всі можливі витрати на оренду квартири в Чехії, і звернемо увагу на окремі важливі моменти. В основному оплата складається з:

1. Вартості оренди житлової площі (nájemné). Встановлюється у вигляді конкретної щомісячної суми і обов'язково закріплюється в договорі.
2. Провізія. Можлива одноразова оплата послуг ріелтора. При прямій угоді з орендодавцем відсутня.
3. Кауція. Також одноразовий платіж – гарантія для компенсації можливого збитку.
4. Poplatky. Вартість щомісячних послуг ЖКГ. Оплата газу та електрики за лічильниками сюди не входить.
5. Оплата за електрику і газ.

Саме останній пункт і представляє найбільші складнощі:

• Оплата здійснюється на підставі показань лічильників, але часто у вигляді передоплати з подальшим коригуванням за результатами року. Тобто деякі незаплановані витрати цілком можуть з'явитися в момент такого коригування.
• Договори енергетичні компанії укладають з особами, які здійснюють експлуатацію. Тобто за законом договори повинні бути підписані з орендарем.

Однак не кожна компанія має право укладати договір з іноземними особами. Це призводить до казусу, коли з одного боку оплата покладається на експлуатанта, а з іншого — договір з ним неможливо укласти. Строго необхідно узгодити питання заздалегідь, і, якщо підписання контракту з енергетиками неможливе, чітко вказати в документах оренди виплати з боку власника, і подальшу компенсацію їх квартиронаймачем.

Розірвання договору оренди нерухомості

Припинити договір іноді не менш складно, ніж його підписати. Розглянемо кілька типових ситуацій.

Терміновий договір (na dobu určitou)

Це найпростіша форма припинення відносин – достатньо дочекатися зазначеного терміну і договір буде припинено автоматично.

Одночасно сам факт закінчення повинен бути чітко сформульований у положеннях договору. Як здійснюється повернення, як перевіряється майно, з якого моменту вважається, що сторони виконали обов'язки за договором, повернення кауце тощо.

Дострокове припинення

Закон дає можливість і дострокового припинення. Це може поширюватися і на термінові типи договорів (до настання терміну) і на dobu neurčitou.

Договір може бути розірваний у будь-який момент, якщо:

1. Підписано відповідну угоду між орендодавцем і орендарем.
2. Орендар заборгував за 3 або більше місяців плату за оренду квартири.
3. Квартиронаймач завдає шкоди об'єкту договору.
4. Житлова площа використовується не за призначенням.

В інших випадках припинити дію договору також можливо, але письмове повідомлення про це повинно надійти другій стороні не пізніше, ніж за три місяці до факту закінчення. При цьому першим днем такого тримісячного терміну вважається перше число місяця, наступного за тим, у якому повідомлення було отримано.

Важливо розуміти, що орендар не зобов'язаний пояснювати причини такого припинення контракту. Орендодавець, навпаки, може зробити це тільки за вказаними в законах причинами. Основні з них:

• Систематичні порушення правил хорошого тону і добросусідських відносин. Використовується тільки після відповідних письмових попереджень.
• Орендар засуджений за завдання шкоди самому орендодавцю, його близьким або його майну.
• Якщо орендодавцю житлова площа знадобилася для власного проживання з сім'єю, а інша відсутня.
• Якщо квартиру надавало юридичне лице (наприклад, роботодавець), з яким орендар співпрацював (наприклад, працював), а тепер таке співробітництво припинено.
• Якщо житлова площа більше не існує.

Останній пункт досить спірний, і багато хто в судах доводить його непридатність.

Висновок

Без житла в Чехії не обійтися. При довгому перебуванні використовувати готелі вигідно далеко не всім. Значить, орендувати квартиру (кімнату) доведеться. Тепер ви знаєте, що для цього необхідно і які є шляхи пошуку нерухомості.

Свої тонкощі є у всіх процесах, не уникла їх і довгострокова процедура оренди квартири в ЧР. Вивчіть уважно всі подробиці, щоб не втратити кошти там, де без цього цілком можна обійтися.