Як іноземцю купити нерухомість в Польщі і скільки коштує польське житло?

Придбання нерухомості – це складний і неоднозначний процес. З одного боку, стати власником житла завжди приємно і зручно, але з іншого – значні витрати і ризики багатьох змушують бути обережними. Ми не хочемо агітувати за купівлю польської нерухомості – це кожен вирішує для себе самостійно. 

Однак для українців, хто дозрів для такого кроку, пояснимо чи можна купити польську нерухомість, а також з’ясуємо всі нюанси і можливі «підводні камені».

Зміст:

• Чому українці хочуть купити нерухомість у Польщі?
• Чи може іноземець купити квартиру або приватний будинок?
• Без додаткових узгоджень
• Коли потрібен дозвіл?
• Оформляємо дозвіл
• Вторинне житло чи новобудова?
• Де краще шукати квартиру в Польщі?
• Як правильно українцю та білорусу купити житло без посередників?
• Ціна переоформлення нерухомості
• Форми власності
• Скільки коштує нерухомість в містах Польщі в 2022 році?
• Чи може іноземець взяти кредит?

Чому українці хочуть купити нерухомість у Польщі?

«Житло зручно тим, що в ньому можна жити». Ця банальна до глупоти фраза, але від цього вона не перестає бути істиною. На щастя, переваги володіння польською нерухомістю нею не вичерпуються. Інші плюси:

1. Житло в Польщі можна купити дешево, точніше недорого порівняно з нерухомістю в містах «корінної» Європи. Так, за усередненими даними, квадратний метр нерухомості в РП вп’ятеро дешевший паризького, а ціна лондонського метра перевищує польський у сім разів.
2. Ціна на нерухомість постійно зростає, тому квартира в Польщі може стати чудовим способом для вигідного інвестування.
3. Доступна іпотека, порівняно з країнами СНД.
4. Наявність житла напряму не є підставою для отримання громадянства, однак можна отримати вид на проживання.
5. Здаючи житло в оренду, можна отримати пристойний стабільний дохід.

Звісно, є й інші позитивні фактори.

Чи може іноземець купити квартиру або приватний будинок?

Без додаткових узгоджень

Ставлення до купівлі нерухомості в Польщі досить лояльне. Не потребуються додаткові дозволи, якщо:

1. Йдеться про купівлю квартир, апартаментів, гаража або нежитлового приміщення під гараж.
2. Є в наявності карта сталего побиту (ПМЖ), а термін проживання в РП становить не менше 5 років.
3. Покупець є чоловіком / дружиною громадянина Польщі, перебуває в країні не менше 2 років, а придбане майно стане їхньою спільною власністю.

При користуванні послугами ріелторів, рекомендуємо заздалегідь і в повному обсязі узгодити їхні комісійні (або їхню відсутність). Нерідкі випадки, коли не зафіксовані в договорі суми починали суттєво зростати в процесі оформлення документів.

Коли потрібен дозвіл?

У ряді випадків іноземцю доведеться додатково узгоджувати свою покупку. Дозвіл отримують у польському МВС, у спеціальному департаменті дозволів і концесій.

Документ знадобиться, якщо:

• купується приватний будинок, в т.ч. у сільській місцевості;
• йдеться про купівлю земельної ділянки площею понад 1 Га;
• нерухомість розташована в прикордонній смузі.

Оформляємо дозвіл

У МВС подається заява, написана у вільній формі. До неї додаються такі документи:

• копії сторінок паспорта з даними;
• якщо йдеться про підприємця – установчі (правовстановлюючі) документи;
• дані про будинок і/або ділянку в селі/передмісті: іпотечна книга, виписка, зведення документів зі схемою ділянки;
• план розвитку або результат досліджень;
• заява від чинного власника.

Питання з дозволом досить складне і детально розібране в цьому матеріалі.

Вторинне житло чи новобудова?

Як і в усіх країнах, на ринку представлене як нове житло, так і вторинне. У кожного свої плюси і мінуси. Так вторинне житло в ряді випадків більш доступне. Є ще один момент – можливість торгу.

Часто вторинне житло відрізняється від нового плануванням. Старі квартири мають звичні нам ізольовані кухні. В певний момент польське законодавство встановило норму на кухню – не менше 18 кв.м., але великі квартири не користуються підвищеним попитом, а зробити маленьку з такою кухнею неможливо. Тому дизайнери знайшли вихід – об'єднати кухню і зал, зробивши свого роду студію. Саме такі квартири в нових будинках зараз найбільш поширені в РП.

При виборі нової квартири слід уважно вивчити планування і стан. Продаються як готові «під ключ» квартири, так і нерухомість мінімальної комплектації. У останньому випадку можуть з'явитися додаткові витрати.

Законодавство пред'являє до зданих житлових приміщень такі мінімальні вимоги:

1. Підлоги: залита стяжка.
2. Двері: наявність і установка.
3. Стіни: оштукатурені під фарбування.
4. Електрика: розведена мережа.
5. Комунікації: підведена каналізація, опалення, водопостачання.
6. Лічильники: встановлені.

Де краще шукати квартиру в Польщі?

Для пошуку нерухомості можна вивчити пропозиції в спеціалізованих газетах, на сайтах олх, авіто і т.п.

На сайтах продажу квартир є фото і вся необхідна інформація для зв'язку з власником.

Можна продовжити і подальший процес самостійно: перевірка, укладення договору, оформлення.

Як правильно українцю та білорусу купити житло без посередників?

Оформлення права власності передбачає укладення договору і внесення нових даних до відповідних державних реєстрів. Якщо процесом займається ріелтор, він без труднощів збере всі необхідні документи.

Якщо житло оформляється самостійно або є необхідність перевірити посередника, потрібно проконтролювати наявність наступних документів:

• іпотечна книга (виписка);
• документ про право власності;
• реєстр зем. ділянок (виписка);
• підтвердження, що на об'єкті нерухомості не залишилося прописаних людей;
• дозвіл (якщо необхідно);
• договір.

Договір засвідчується нотаріусом і може бути двох видів: повний або попередній. У першому випадку, відбувається оплата і перехід права власності. У другому можлива часткова передоплата. Це зручно, наприклад, при оформленні іпотеки. Саме на цьому етапі і подаються документи в польський банк (про кредит детальніше нижче).

Ціна переоформлення нерухомості

Якщо потрібно Дозвіл на придбання нерухомості, то розцінки на нього описані на початку цієї статті.

Інші витрати складаються з податку на покупку житла – це завжди 2% від задекларованої вартості угоди — а також з оплати послуг нотаріуса.

Нотаріальні витрати складаються з двох частин: фіксованої і додаткової:

Форми власності

При укладенні договору варто уважно ознайомитися з пропонованою формою власності житла. Від цього залежать багато подальших дій. Всього існує 3 основних види власності на нерухомість:

1. Pełna własność (повна — іноді називають окрема – власність). Класичний варіант, коли власнику належать всі права на нерухомість і пропорційне право на використання загальних приміщень, територій, пристроїв (ліфт, під'їзд, сходи і т.д.).
2. Spółdzielcze własnościowe (кооперативне право власності). Власність числиться за кооперативом, але власник має право без узгодження розпоряджатися нею: продавати, дарувати, залишати в спадок і т.п. Узгоджуються тільки перепланування і переведення в розряд нежитлових.
3. Towarzystwo Budownictwa Społecznego (власність товариства). Це бюджетний варіант, при якому товариство здає в оренду житло. Такими приміщеннями можна користуватися, але не можна розпоряджатися.

Скільки коштує нерухомість в містах Польщі в 2022 році?

Розкид цін на польське житло досить значний. Вартість продажу залежить і від типу нерухомості (комерційна або житлова), і від розміру (однокімнатні і т.д.), і від місця розташування (на березі моря, в мегаполісі або селі).

Згідно з аналізом порталів Morizon і Gratka, серед 30 найбільш густонаселених польських міст квартири з вторинного ринку у Варшаві – найдорожчі. У третьому кварталі 2022 року середня ціна квадратного метра в польській столиці становила 13332 злотих. Друге місце в рейтингу зайняв Краків (11689 злотих / м²), а третє – Гданськ (11679 злотих / м²). На іншому полюсі є Лодзь із середньою вартістю 6923 злотих.

Четверте місце за рівнем цін зайняла Гдиня. Це місце дуже популярне серед клієнтів, які шукають житло як для власних потреб, так і для інвестицій. Цей факт безпосередньо відображається на цінах на квартири, виставлені на продаж, медіана яких у третьому кварталі 2022 року становила 10852 злотих / м² і була вищою, ніж у Вроцлаві чи Познані – 10197 злотих і 8976 злотих за квадратний метр відповідно.

Десятку найкращих у рейтингу завершують Жешув (8392 злотих / м²), Люблін (8293 злотих / м²) і Білосток (8283 злотих / м²). Замикає топ-10 Щецин, де середня ціна квартир на вторинному ринку становить 7983 злотих / м².

Пропорційно набагато більші відмінності в цінах виникають між містами з третього десятка рейтингу. У той час як у Радомі, який займає 21-е місце в рейтингу, медіанна ціна пропозиції становила 6212 злотих / м², у Битомі, найменшому з 30 найбільших польських міст, вона була на 35% нижчою — 4034 злотих / м².

Порівняно зі Щецином, який займає 10-е місце за цінами, ставка в Битомі нижча майже вдвічі (49,5%), а порівняно з Варшавою різниця в ціні (медіані) квадратного метра становить майже 9300 злотих або майже на 70% нижча.

Примітно, що середня ціна квартир, що займають 17-е місце в Лодзі, становить, згідно з звітом, 6923 злотих / м². Порівняно з Варшавою різниця становить цілих 6399 злотих.

Зверніть увагу, Сопот, за правилами цього звіту, не входить до числа 30 найбільших польських міст, але саме там медіанна ціна перевищує всі вищезазначені міста. У третьому кварталі цього року медіанна ціна пропозиції в Сопоті становила 17205 злотих / м², що означає, що вона була на 29% вищою, ніж у Варшаві, і більш ніж у чотири рази (326,5%) вищою, ніж медіанна ціна в Битомі.

Чи може іноземець взяти кредит?

Іноземець має право на кредит, якщо відповідає умовам:

• має ПМП (КСП), але деякі банки розглядають заявки і за ВНП (КЧП);
• наявний постійний і стабільний дохід (~2000 євро), в т.ч. і від особистого бізнесу;
• мається 20% початкового внеску.

Детальніше про оформлення іпотеки для іноземця.

Нерухомість у Польщі може стати хорошим способом для легалізації в країні та отримання доходу. Як мінімум, це дуже зручно. Ми розповіли про всі нюанси процесу купівлі-оформлення житла, але якщо залишилися питання – пишіть їх у коментарях, постараємося відповісти.