Как сдавать квартиру в Польше

Инвестировал в квартиру и хочешь на ней заработать? А может быть, уезжаешь за границу и решил сдать своё жильё приличному нанимателю? Рассказываем, что нужно сделать, чтобы сделать всё правильно.

Рынок аренды жилья в Польше активно растёт в последние годы. Сдача квартиры в аренду, спокойно и без проблем, и чтобы ещё заработать на этом – вовсе не простой вопрос.

Содержание:

• Сдавать через посредников или самим
• Подписать договор аренды
• Деньги
• Оплата коммунальных услуг
• Специальный вид договора найма – „najem okazjonalny”
• Оплата налогов за сдачу жилья в аренду в Польше
• Передача жилья в управление агентству

Сдавать через посредников или самим

Прежде всего, следует определиться, будем ли сдавать сами или доверим это дело профессиональному агентству. Каждый из вариантов имеет свои достоинства и недостатки. Экономия денег (в случае, если сдаете жилье самостоятельно) неизбежно увеличивает расход времени, требуемого для качественной подготовки к сдаче жилья.

Прежде всего, нужно опубликовать объявление о намерении сдать жильё в аренду. Помещение необходимо будет детально описать и снабдить фотографиями, в выгодном свете и максимально полно показывающие все доступные жильцу помещения и технические удобства, которыми он может пользоваться.

Далее нас ожидает череда встреч с потенциальными нанимателями. Не исключено, что этому придётся посвятить не один уикенд или взять отпуск.

Если мы нашли кого-то, кто хотел бы снять наше жильё, нужно с этим человеком подписать договор аренды (подробно об этом чуть ниже). Скорее всего окажется, что ожидания нанимателя окажутся иными, чем те, что будут сформулированы в запросе.

Вариант с подключением профессионального агентства недвижимости - оплата за их услуги довольно высока – месячный доход от сдачи квартиры. Но с другой стороны (и об этом имеет смысл помнить), после подписания договора с агентством не нужно будет ни о чём беспокоиться, и к тому же агентство будет заинтересовано сдать вашу квартиру как можно скорее – это теперь в ваших общих интересах.

Если мы выбираем агентство, подписываем с ним договор и передаём ему ключи, работники агентства сами выполнят фотосъёмку помещения, и вместе с описанием разместят на своей интернет-странице, и далее возьмут на себя общение с заинтересовавшимися клиентами. Если клиент найден, то нам уже останется только подписать уже конкретный договор найма и акт сдачи-приёмки помещения. У большинства солидных агентств есть свои юристы и они помогут нам со всеми документами.

Подписать договор аренды

Вне зависимости от того, нашли мы арендатора самостоятельно или через агентство, договор с ним придётся подписывать в любом случае. Нужно будет в договоре чётко прописать все сколько-нибудь специфические условия аренды помещения, если они у вас есть, и помнить, что нанимающая сторона будет иметь возможность также отразить в договоре все свои интересы.

В договоре в любом случае нужно прописать данные, идентифицирующие обе стороны. Для частного лица – это номер PESEL, данные удостоверения личности (ID или паспорта), адрес места жительства. Описание помещения должно содержать информацию о его площади в квадратных метрах, количестве комнат, и (в зависимости от ситуации) сведений из кадастровой книги, включая юридический статус этого кусочка недвижимости.

Основной параметр договора аренды – это срок аренды, на которое сдаётся помещение. Специалисты рекомендуют прописывать конкретный срок, в течение которого оно будет занято. Такая конкретика способствует определённости и чувству уверенности у обеих сторон, подписывающих договор. И если по истечению срока аренды жильцы будут намерены продлить договор, а хозяина это устраивает, то ничто не помешает подписать дополнительное соглашение к договору о продлении его срока действия на следующий отрезок времени. Если же в договоре не указан срок завершения аренды, то есть договор бессрочный, то обязательно должен быть прописан порядок расторжения договора.

Договоры аренды жилья, заключённые с физическими лицами на бессрочный период, труднее расторгнуть. На их стороне стоит закон о защите прав жильцов („ustawa o ochronie praw lokatorów”), по которому расторжение договора возможно только в определённых случаях, например, если помещение оказывается в запущенном состоянии или используется для ведения коммерческой деятельности.

Прописанное в законодательстве положение, что жилое помещение должно предоставляться в состоянии, готовым к использованию, нередко становится причиной для дискуссий. Например, перед тем как подписывать договор, жилец должен убедиться, что техническое состояние помещения пригодно для проживания, а значит должен ещё ранее получить ключи. Запись об этом, соответственно, должна быть внесена в договор. Предварительный осмотр помещения и внесение в договор перечня обнаруженных дефектов позволит в дальнейшем при завершении аренды избежать излишних споров о том насколько соответствует состояние жилья тому уровню «готовности к использованию», о котором условились стороны договора.

В акте сдачи-приёмки должно быть явно указано техническое состояние помещения. Рекомендуется его описать как можно подробнее, например: кожаная софа находится в салоне, металлическая кровать – в спальной комнате, а микроволновая печка стоит на кухонном столе. Дополнением к акту вполне могут быть фотографии квартиры, подтверждающие текстовое описание того состояния, в котором он передаёт её в пользование жильцам. В акт также следует внести показания счётчиков на данный момент. В интересах нанимателя, в свою очередь, – внести в акт все обнаруженные в квартире дефекты, чтобы хозяин по недосмотру или умышленно не повесил потом их компенсацию на жильца.

Деньги

В договоре должен быть указан размер арендной платы и оговорен срок, до которого наниматель жилья должен вносить очередной платёж. Размер арендной платы, очевидно, зависит от района, где расположен дом, стандарта ремонта и меблировки квартиры, и т.п. Если сдавать жильё через агентство, его работники подскажут оптимальную ставку, а если самостоятельно – то лучше всего посмотреть в интернете цены на аналогичное жильё, и ими руководствоваться при формировании своей цены. Разумеется, конечная цена (размер арендной платы) может быть скорректирована в результате переговоров с конкретным нанимателем.

Как поясняет адвокат Płoszka, размер залога („kaucja”) также, как и сама арендная плата, может быть предметом соглашения сторон. Обычно размер залога равен или приблизительно соответствует арендной плате за один месяц. Желательно, чтобы наниматель внёс залог арендодателю наличными, и эти деньги будут своего рода страховкой – не только на случай невыплаты арендного платежа, но и для компенсации возможного материального ущерба.

К сожалению, никто не может гарантировать, что очередной наниматель будет порядочным человеком, исправно и всегда в срок оплачивающим аренду, и кроме того, от него не будет никаких проблем у ваших соседей. Агентство вам тоже не сможет дать никаких гарантий. Также не стоит руководствоваться стереотипами, например, что все студенты – ненадёжные гуляки. Конечно, мы можем попросить будущего жильца предоставить о себе отзыв от предыдущего арендодателя, но подобная практика не является общепринятой в Польше (в отличие, например, от Германии или Великобритании), и опять же не факт, что написанному отзыву можно будет доверять. Можно, впрочем, сделать запрос в Бюро кредитных историй („Biuro Informacji Kredytowej”) о том, не было ли у данного лица в прошлом проблем с задолженностями.

Оплата коммунальных услуг

Рекомендуется в договоре также прописать, что оплачивать коммунальные услуги („media”) жилец будет самостоятельно. При этом всегда существует вероятность риска, что неаккуратные жильцы могут оставить после себя неоплаченные счета. Поэтому специалисты рекомендуют переписывать договор с сервисной организацией за оплату газа или электроэнергии на самого жильца, который таким образом станет клиентом этой организации (но это требует дополнительных формальностей и по этому на практике встречается крайне редко).

Для того, чтобы у арендодателя не возникло никаких проблем, все показания счетчиков потребляемых услуг необходимо указывать в актах сдачи-приёмки как при предоставлении жилья нанимателю, так и при его возврате от нанимателя.

Что же касается интернета и кабельного телевидения: наниматель должен сам подписать договор с поставщиками этих услуг.

Специальный вид договора найма – „najem okazjonalny”

Следует иметь в виду, что даже если жилец в течение всего срока найма не нарушал договор, проблемы могут появиться при его расторжении, например, с выселением жильца из квартиры. Согласно упомянутому выше законодательству о защите прав жильцов, арендодатель не имеет права «выставить на улицу» человека, которому негде жить. Судопроизводства по таким делам обычно тянутся месяцами, если не годами.

Есть решение, как обезопаситься от проблемы с выселением – это подписать специальный вид договора найма „najem okazjonalny” (буквально переводится, как нерегулярный, периодический), при которой наниматель жилья нотариально (с оплатой нотариусу около 300 злотых) обязуется освободить помещение при истечении срока действия договора найма и указывает адрес, по которому он будет далее проживать после освобождения жилья – это может быть адрес его родителей, знакомых, и тому подобное. Обязательным условием такого договора является письменное согласие владельца альтернативного жилья (конечно, в случае если у нанимателя нет собственного жилья, которое он и указал в договоре в качестве альтернативного). Такого рода договор можно подписать на срок не более 10 лет.

Договор найма типа „najem okazjonalny” может быть подписан только с физическим лицом (не с организацией, и не с лицом, арендующим жильё в рамках предпринимательской деятельности), и в течение 14 дней он должен быть зарегистрирован в налоговой инспекции („urząd skarbowy”). В ситуации, если жилец не пожелает своевременно освободить помещение, на него будет оформлено соответствующее судебное предписание, по которому судебные приставы получат свободу действий по выселению данного лица.

Оплата налогов за сдачу жилья в аренду в Польше

В Польше налоги за сдаваемое жильё платит около 700 тысяч человек. Среди плательщиков – и физические лица, не осуществляющие хозяйственной деятельности, и предприниматели, аренда у которых является частью бизнеса.

Для расчёта налога физическое лицо может выбрать один из способов:

1. Расчёт по фиксированной ставке налога („ryczałt”). Владелец сдаваемого жилья будет платить 8.5% от суммы полученных за год платежей, если она не превышает 100 тыс. злотых, в противном случае разница – полученная за год сумма за вычетом 100 тыс. злотых – будет облагаться налогом по повышенной ставке 12.5%. О выборе первой опции специально уведомлять налоговую инспекцию не нужно – это будет очевидно при уплате первого налогового платежа („zaliczka”).
2. Рассчитывать налог по стандартной системе налогов на доходы частных лиц („PIT”) со шкалой 17% и 32%. Как известно, по нижней ставке рассчитываются доходы в сумме до 85 528 злотых за год, а по второй – разница, превышающая эту сумму.
3. Арендодатель может оформить сдачу жилья как предпринимательскую деятельность, и в этом случае будет также две опции – аналогичная шкала 17% и 32%, как у физических лиц, либо «упрощёнка» („podatek liniowy”) с плоской шкалой 19%.

Передача жилья в управление агентству

Бывает, что владелец жилья выезжает на длительный срок за границу и не хочет заморачиваться общением с нанимателями. В этом случае он может поручить управление своей квартирой какому-нибудь специализирующемуся на подобных услугах агентству. Стоимость такого сервиса может быть разной, чаще всего это 10% от арендной платы. При этом агентство берёт на себя вообще все хлопоты по поиску нанимателей, заключению и ведению договоров, подписанию актов, регулированию платежей. Обязанностью агентства будет следить за тем, чтобы оговоренная сумма ежемесячно поступала на счёт хозяину квартиры.

Стоит также помнить, что сдача квартиры посуточно - уже считается коммерческой деятельностью со всеми последствиями, то есть регистрацией предпринимательской деятельности и расчетом налогов.