Що таке найм оказіональний і кому вигідний цей вид договору оренди?

Серед договорів оренди житлової нерухомості виділяється своєю специфічністю умова окказіонального найму. Цей договір, що захищає в першу чергу інтереси орендодавця, набирає все більшої популярності, і саме тому необхідно точно знати всі нюанси його застосування. Що таке найм окказіональний? Як правильно складається і підписується umowa okazjonalna? Які проблеми можуть чекати орендаря? 

Зміст:

• Umowa najmu okazjonalnego: що це?
• Сторони договору окказіональної оренди
• Предмет договору
• Найм окказіональний і його особливості
• Окказіональна умова для українців з тимчасовим захистом
• Як укладається договір окказіональний?
• Збір необхідних документів
• Що робити, якщо немає адреси для оказіональної умови?
• Параметри договору
• Термін дії
• Умови оренди (чинш)
• Депозит (кауція)
• Термін повідомлення про виселення
• Чи вимагає umowa okazjonalna нотаріального посвідчення?
• Підписання договору
• Повідомлення про укладення договору керівнику податкової інспекції
• Як виглядає окказіональний договір оренди?
• Розірвання договору окказіональної оренди

Umowa najmu okazjonalnego: що це?

Нагадаємо, що за традиційним договором оренди власник нерухомості має обмежені можливості позбутися небажаного орендаря, оскільки останній захищений положеннями Ustawy o ochronie praw lokatorów (Закону РП про захист прав орендарів). Wynajem okazjonalny це питання значно полегшує.

Звідси випливає наступне:

• Найм окказіональний поширюється виключно на оренду житлової нерухомості.
• Цей вид оренди більш вигідний орендодавцям.

Власне, через останній пункт договір окказіональний і стає все більш популярним на ринку. Однак є тут і свої нюанси, без яких найм може не відбутися.

Сторони договору окказіональної оренди

Сторонами умови окказіональної можуть бути тільки:

• Орендодавцем – фізична особа, яка не веде підприємницької діяльності в сфері оренди приміщень і є власником даного об'єкта нерухомості (тобто це не може бути договір суборенди, він може бути укладений тільки самим власником, включаючи власників права кооперативної власності), а також фізична особа, що здійснює підприємницьку діяльність, і юридичні особи.
• Орендарем може бути виключно фізична особа.

Останнє випливає з положень закону, що передбачають, що договір окказіональної оренди може бути укладений тільки на приміщення, що використовується для задоволення житлових потреб, а тільки фізична особа може задовольнити свої житлові потреби.

Предмет договору

Предмет договору зазначений вище, але все-таки ще раз акцентуємо на цьому увагу. Мова в договорі може йти тільки про житлове приміщення. Договір даного типу не може бути укладений з метою оренди нерухомості для комерційних цілей.

При цьому приміщення повинно бути детально описано (розмір, кількість кімнат, план приміщення в додатку до договору), включаючи стан приміщення (наприклад, опис дефектів, пошкоджень і т.д.).

Найм окказіональний і його особливості

Головна особливість окказіональної оренди – обов'язковість зазначення орендарем приміщення (житла) на території Польщі, в яке він зможе виїхати для проживання, якщо орендодавець виселить його.

При наявності власності, надається підтвердження даного факту. Якщо мова йде про іншого орендодавця, який погодиться прийняти виселеного, то гарантія такого розміщення повинна бути нотаріально завірена і додана до окказіонального договору (до цього питання ми ще повернемося далі в розділі про необхідні документи).

Чи можуть іноземці скористатися окказіональним наймом? Так, на тих самих умовах, що й поляки, розуміючи недопустимість надання в якості житла для виїзду нерухомості за межами Польщі. Однак є принципова відмінність для іноземців, які мають статус УКР.

Окказіональна умова для українців з тимчасовим захистом

Це дуже суттєві відмінності, про які, як з'ясувалося, знають далеко не всі орендарі та орендодавці.

У Спеціальному законі, що встановлює, окрім іншого, параметри тимчасового захисту для українців (і прирівняних до них в цьому сенсі іноземців), є така стаття:

Ми спеціально трохи скоротили статтю, залишивши лише цікаві положення в контексті розглянутої теми. Бажаючі можуть ознайомитися з повним текстом art.69 Спецзакону.

В принципі, все основне, що стосується українців зі статусом УКР, є в зазначеній статті, але все ж підкреслимо ще раз:

Офіційно таке положення введено в гуманітарних цілях, щоб полегшити процес підписання umowa okazjonalna. Однак на практиці вийшло, що іноземці з тимчасовим захистом можуть підписувати цей договір взагалі без будь-яких гарантій, а орендодавець зможе виселити їх, не турбуючись про формальності.

Ще раз підкреслимо, що мова йде не про всіх українців, а лише про власників тимчасового захисту. Звідси випливає і ще одна норма – при підписанні окказіонального договору оренди на «пільгових» умовах, необхідно вказати, що PESEL іноземця має статус УКР, а копію документа, що підтверджує цей факт, додати до екземпляру договору орендодавця.

Читаючи далі, необхідно розуміти, що мова піде про звичайні умови укладення умови окказіональної. Особам зі статусом УКР слід враховувати особливості, зазначені вище.

Як укладається договір окказіональний?

Усі особливості цього типу оренди знаходять відображення і в договорі, що її підтверджує.

Збір необхідних документів

Для підписання оказіонального договору (ввійдуть в загальний пакет з ним), за винятком випадків тимчасового захисту, необхідно додати додаткові документи, без яких договір не буде вважатися umowa okazjonalna, а буде інтерпретований, як традиційний договір оренди.

Ці документи покликані забезпечити суть цього типу найму – безперешкодний виїзд з квартири після закінчення терміну дії договору або при його достроковому розірванні:

• Заява орендаря у формі нотаріального акту, в якому він підтверджує ознайомлення та згоду звільнити приміщення, яке використовується за договором оказіональної оренди, протягом терміну, зазначеного в повідомленні від орендодавця про звільнення житла (форму надасть нотаріус).
• Вказівка орендарем іншої нерухомості, в якій він зможе проживати у разі виконання зобов'язання звільнити приміщення.
• У випадку, якщо мова в попередньому пункті не йде про приміщення, що знаходиться у власності орендаря, необхідно додати заяву власника приміщення, в яке орендар зможе переїхати, про згоду на проживання орендаря та інших осіб, що проживають з ним, у зазначеному приміщенні. За вимогою орендодавця така заява засвідчується нотаріально.

У випадку, якщо під час оказіональної оренди зникає можливість переїзду в зазначене приміщення, орендар зобов'язаний протягом 21 дня з дня, коли йому стало відомо про подію, вказати інше приміщення. В іншому випадку орендодавець отримає право розірвати договір з повідомленням не менше ніж за сім днів.

Окремі випадки можуть вимагати додаткових документів. Наприклад, як вже зазначалося, підтвердження наявності PESEL UKR для осіб з тимчасовим захистом, що дозволяє не надавати інші документи.

Що робити, якщо немає адреси для оказіональної умови?

Складно сказати, на щастя чи на жаль, але існує багато людей, готових надати фіктивну «гарантію» місця проживання у разі виселення за оказіональним договором (тобто можна просто купити необхідний документ).

З одного боку, такі послуги допомагають зняти житло у короткі терміни, але з іншого – спотворюють саму суть цього договору. Разом з тим, протизаконною така діяльність не є.

Вартість пропозиції близько 400 – 500 злотих за договір. Знайти подібні послуги в мережі нескладно, наприклад, на Флагмі. Однак підкреслимо, що ми вийшли на цей сайт шляхом найпростішого пошуку, і не можемо гарантувати ні його працездатність, ні надійність.

Параметри договору

Договір повинен мати письмову форму. Усна в даному випадку неприйнятна. Далі розглянемо основні його параметри, крім само собою зрозумілих ідентифікації сторін і самого об'єкта.

Термін дії

Оказіональний договір може бути укладений тільки на визначений термін. Максимальний період – 10 років. Цей період може бути продовжений після закінчення ще на максимум 10 років.

Договір ні за яких умов не може бути укладений на невизначений термін. В умові оказіональній не може міститися положення про те, що орендодавець зобов'язаний продовжити договір оренди після закінчення терміну.

Умови оренди (чинш)

У договорі оказіональної оренди повинен бути зазначений т.з. чинш, тобто вказані:

• розмір орендної плати;
• дата і форма оплати;
• додаткові платежі, що стягуються з орендаря, які можуть включати тільки те, що знаходиться поза контролем орендодавця (наприклад, комунальні послуги – електрика, вода, інтернет, газ тощо).

Депозит (кауція)

Укладення договору окказіональної оренди може бути обумовлено внесенням орендарем застави (т.зв. кауції) для покриття будь-якої дебіторської заборгованості, яка може виникнути під час оренди (наприклад, заборгованість по орендній платі, витрати на усунення шкоди тощо). Відповідно, в текст договору повинні бути внесені положення, що стосуються кауції.

Застава при окказіональному наймі не може перевищувати шестикратну щомісячну орендну плату за дане приміщення, розраховану за ставкою, що діє на день укладення договору. Застава підлягає поверненню протягом одного місяця з дня звільнення приміщення за вирахуванням будь-яких зобов'язань перед власником.

Термін повідомлення про виселення

Про розірвання договору нижче будемо говорити окремо. Але потрібно відразу зазначити, що термін повідомлення про виселення (крім випадків, окремо вказаних у законодавстві – див. вище) повинен бути погоджений заздалегідь і вказаний у договорі.

Чи вимагає umowa okazjonalna нотаріального посвідчення?

Це важливе питання, з яким багато хто плутається. Сам окказіональний договір не обов'язково посвідчувати у нотаріуса. Однак до складу обов'язкового пакета входить заява орендаря про гарантію виїзду, яке за визначенням виконане у формі нотаріального акта, а також заява власника іншого житла, куди може виїхати орендар, яке за вимогою орендодавця також може мати нотаріальне посвідчення.

Вартість послуг нотаріуса в даному випадку становить 1/10 мінімальної оплати праці, що діє на момент посвідчення. Це максимальна ціна, яку конкретний нотаріус може знизити. Однак до зазначеної вартості може бути доданий ПДВ та/або додаткова плата за посвідчення копій документів.

Підписання договору

Договір може бути тільки письмовий, відповідно, підписи сторін у ньому – власноручні. Як правило, оформлюється 2 екземпляри окказіональної умови та доданих документів.

У кожної зі сторін зберігається їх пакет документації.

Повідомлення про укладення договору керівнику податкової інспекції

Для того щоб договір окказіональної оренди вважався саме таким, орендодавець, який є фізичною особою, не здійснюючою підприємницьку діяльність, зобов'язаний повідомити про укладення окказіональної умови в податкову інспекцію за місцем проживання протягом 14 днів з дати початку оренди.

За вимогою орендаря власник зобов'язаний надати підтвердження такої реєстрації. У разі відсутності повідомлення податкової, договір буде розглядатися як традиційний.

Як виглядає окказіональний договір оренди?

Ще раз повторимо — договір оренди окказіональної повинен бути укладений тільки в письмовій формі під страхом недійсності, а його максимальний термін – 10 років. При цьому будь-які зміни в діючу умову можуть бути внесені також тільки в письмовій формі.

Для орієнтира ми пропонуємо ознайомитися з 📄 типовим зразком такого договору.

Розірвання договору окказіональної оренди

Umowa najmu okazjonalnego припиняється після закінчення терміну, на який була укладена, або припиняє дію достроково – після закінчення терміну повідомлення, зазначеного в договорі.

Після розірвання договору, якщо орендар не звільнив приміщення добровільно, орендодавець зобов'язаний вручити йому письмове повідомлення про звільнення приміщення, завірене підписом, з зазначенням терміну виїзду.

Якщо орендар не звільнить приміщення протягом цього терміну, орендодавець подає до суду заяву про надання нотаріальному акту сили виконавчого листа, ініціюючи виконавче провадження.

Варто знати, що «захисний період», який забороняє виселення з 1 листопада по 31 березня, не поширюється на окказіональну оренду. Виселення здійснюється навіть щодо вагітних жінок, неповнолітніх, інвалідів та лежачих хворих (у приміщення, зазначені в заяві).

Висновок

Najem okazjonalny – процес специфічний, вигідний в першу чергу власникам житлової нерухомості. Однак таких пропозицій на ринку стає все більше, а в деяких містах окказіональні договори вже пропонуються в переважній більшості випадків.

Іноземцям, які бажають зняти житло, варто детально розібратися у всіх хитросплетіннях цього типу договорів, щоб розуміти свої права і не дати обманом внести в умову щось, що суперечить їхнім інтересам.