Нерухомість у Польщі Як купити у кредит у 2025 році без громадянства

Придбати нерухомість у Польщі сьогодні прагнуть не лише громадяни країни, а й іноземці, трудові мігранти, студенти, підприємці та інвестори. Особливо актуальним це питання стало для українців, які планують залишитися у Польщі на тривалий термін або розглядають купівлю квартири як вигідне вкладення.

У 2025 році іноземці можуть отримати іпотечний кредит у польських банках, але для цього важливо знати нюанси: які вимоги висувають банки, які документи потрібні та як підготуватися до покупки.

Зміст:

• Чи можна купити житло в Польщі без громадянства?
• Іпотека для іноземців у Польщі: чи реально у 2025 році?
• Необхідні документи для отримання іпотеки в Польщі
• Як проходить процес купівлі житла у Польщі в кредит
• Чи можна купити житло у Польщі без іпотеки?

Чи можна купити житло в Польщі без громадянства?

Так. Польське законодавство дозволяє іноземцям купувати квартири, апартаменти та інші об’єкти нерухомості без обмежень. Лише в окремих випадках потрібен дозвіл Міністерства внутрішніх справ та адміністрації Польщі, наприклад, купівля земельної ділянки, придбання будинку з земельною ділянкою площею понад 0,5 га або купівля нерухомості поблизу прикордонної зони. Для українців, які мають Карту побиту або статус тимчасового/постійного перебування, процедура спрощена.

Іпотека для іноземців у Польщі: чи реально у 2025 році?

Отримати іпотеку іноземцю в Польщі у 2025 році можливо, але умови будуть більш вимогливими, ніж для громадян країни. Банки оцінюють не лише дохід і кредитоспроможність, а й правовий статус позичальника.

Перш за все потрібно мати правовий статус і дозвіл на перебування. Мова йде про наявність Karty czasowego pobytu або Karty stałego pobytu значно підвищує шанси на отримання іпотеки. Статус резидента ЄС або дозвіл на роботу також позитивно впливає. Деякі банки можуть кредитувати навіть за наявності візи чи без довгострокового побиту, але тоді умови будуть суворішими — вищий власний внесок і коротший термін кредитування.

Також варто мати офіційний і стабільний дохід. Більшість банків вимагають мінімум 6–12 місяців офіційної роботи у Польщі за договором umowa o pracę. У випадку umowa zlecenie або umowa o dzieło банк може запросити довший період трудової активності (від 12 місяців) та підтвердження стабільності доходів. Якщо дохід надходить з-за кордону, він має бути офіційно задекларований, а документи перекладені польською та завірені.

Щодо кредитної історії, то її відсутність у Польщі не є підставою для відмови, але її наявність підвищує шанси на позитивне рішення. Корисно оформити кредитну картку або невеликий споживчий кредит заздалегідь, щоб створити кредитну історію в системі BIK (Biuro Informacji Kredytowej).

Також повинен бути власний внесок (wkład własny). Мінімальний складає 10–20% від вартості житла. Для іноземців без постійного побиту часто вимагають 20–30%. Чим більший власний внесок, тим нижча відсоткова ставка.

До додаткових вимог у 2025 році можна віднести позитивну оцінку вартості об’єкта від сертифікованого оцінювача. Підтвердження відсутності боргів у країні проживання (деякі банки можуть запросити таку довідку). А також медичне страхування або страховка життя як умова кредиту.

Необхідні документи для отримання іпотеки в Польщі

Перелік документів може трохи відрізнятися залежно від банку та виду доходу, але стандартний пакет включає:

1. Документи, що підтверджують особу та легальне перебування, а саме паспорт іноземця (закордонний та внутрішній — за потреби), карта побиту (тимчасового або постійного) або віза та документи про продовження легального перебування (якщо немає карти побиту).
2. Документи, що підтверджують дохід, тобто довідка від роботодавця про працевлаштування (zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach), копія трудового договору (umowa o pracę, umowa zlecenie або umowa o dzieło), виписки з банківського рахунку за останні 3–6 місяців, де видно надходження зарплати або податкові декларації PIT за останній рік (іноді за два роки).
3. Документи на об’єкт нерухомості, а саме попередній договір купівлі-продажу або договір резервування (Umowa przedwstępna / Umowa rezerwacyjna), виписка з Księga Wieczysta (реєстру прав власності) або дозвіл на будівництво або акт прийому в експлуатацію (для новобудов).
4. Підтвердження власного внеску, а саме виписка з банківського рахунку про наявність необхідної суми або документи про походження коштів (якщо вимагає банк).
5. Додаткові документи, такі як страховий поліс життя або нерухомості (іноді оформлюється вже після схвалення іпотеки), нотаріально завірений переклад документів іноземною мовою на польську або довідка про відсутність заборгованостей у країні походження (рідко, але може бути вимогою).

Як проходить процес купівлі житла у Польщі в кредит

Купівля нерухомості в Польщі у кредит складається з кількох етапів. Якщо ви іноземець, то процес може зайняти трохи більше часу через перевірку документів, але в середньому весь цикл триває від 1 до 3 місяців.

Перед початком пошуку житла важливо визначити свій бюджет: скільки ви готові внести як власний внесок (мінімум 10–20%) та який щомісячний платіж зможете оплачувати без перевантаження сімейного бюджету. У 2025 році банки Польщі застосовують принцип RRSO (річна реальна відсоткова ставка), яка враховує не лише відсотки, а й додаткові витрати, тому варто рахувати саме її.

Далі необхідний підбір банку та подача попередніх заявок. Рекомендується звернутися одразу до 2–3 банків або до кредитного брокера, щоб порівняти умови та підвищити шанси на схвалення. На цьому етапі надається базовий пакет документів: паспорт, карта побиту, довідка про доходи.

Попереднє рішення банку (wstępna decyzja kredytowa). Банк аналізує вашу кредитоспроможність, доходи та документи. Ви отримуєте попереднє рішення із зазначенням максимально можливої суми кредиту та приблизної ставки.

Знаходите об’єкт, який підходить за ціною та умовами. Підписуєте договір резервування (для новобудов) або попередній договір купівлі-продажу у нотаріуса (Umowa przedwstępna). Вносите завдаток (зазвичай 5–10% вартості житла).

Далі передайте банку остаточні документи: договір на нерухомість, виписки з реєстру, підтвердження власного внеску, оцінку майна від ліцензованого rzeczoznawca. Якщо банк підтвердив видачу іпотеки, ви підписуєте кредитний договір. Гроші перераховуються на рахунок продавця або девелопера.

Підписання основного договору купівлі-продажу, відбувається у нотаріуса. Після підписання договір передається до суду для внесення змін у Księga Wieczysta (земельний іпотечний реєстр). Щомісячні платежі списуються автоматично з вашого рахунку. Ви зобов’язані страхувати нерухомість на користь банку протягом усього терміну кредиту.

Поради для іноземців, які хочуть купити житло у Польщі

Щоб підвищити свої шанси на отримання іпотеки та зробити процес простішим, варто дотримуватися таких рекомендацій. Будуйте кредитну історію заздалегідь. Оформіть кредитну картку або невеликий споживчий кредит у Польщі й виплачуйте його вчасно. Це покаже банку Вашу надійність. Підготуйте великий власний внесок. Для іноземців з тимчасовим побитом або візою банки часто вимагають 20–30% від вартості житла. Якщо Ви внесете більше, ставка буде нижчою.

Використовуйте послуги кредитного брокера, адже він знає вимоги банків і допоможе зібрати документи, щоб збільшити шанси на позитивне рішення.

Збирайте документи завчасно. Виписки з банківського рахунку, довідки про доходи, переклади документів — усе це краще підготувати ще до подачі заявки, щоб не затримувати процес. Обирайте нерухомість із чистою юридичною історією. Перевірте Księga Wieczysta перед внесенням завдатку.

Порівнюйте повну вартість кредиту, а не лише відсоткову ставку. У 2025 році банки можуть пропонувати низький відсоток, але з високими додатковими комісіями. Орієнтуйтеся на показник RRSO.

Передбачте додаткові витрати. Податок PCC (2% для вторинного ринку), нотаріальні послуги, оцінка майна, страхування, комісія банку. Разом це може скласти до 5–7% від вартості житла. Якщо Ви плануєте жити в Польщі довго, розгляньте варіант іпотеки з фіксованою ставкою на перші 5–10 років, щоб захиститися від коливань ринку.

Чи можна купити житло у Польщі без іпотеки?

Так, іноземці можуть придбати нерухомість у Польщі, сплативши повну вартість одразу, без оформлення кредиту. Процедура у такому випадку простіша та швидша, оскільки не потрібно проходити перевірку платоспроможності в банку, збирати великий пакет документів і чекати схвалення іпотеки. Однак навіть за купівлі «за готівку» існують певні нюанси, які потрібно врахувати.

Переваги купівлі без іпотеки — це швидкість угоди, адже оформлення може зайняти всього 1–2 тижні, відсутність боргового навантаження, сильніша позиція на переговорах та менше формальностей адже не потрібні банківські перевірки та оцінка кредитоспроможності.

Що стосується обмежень та вимог, то якщо ви купуєте квартиру, особливих додаткових дозволів не потрібно (окрім стандартних документів та нотаріального оформлення). Якщо ви купуєте будинок з ділянкою або землю, для іноземців без громадянства ЄС може знадобитися дозвіл Міністерства внутрішніх справ та адміністрації Польщі. Для угод на великі суми банки можуть запросити підтвердження походження коштів (для боротьби з відмиванням грошей).

Щоб придбати житло, вам треба виконати певні дії. По перше треба зробити вибір об’єкта та перевірити його юридичної чистоти. Перегляньте Księga Wieczysta (земельний іпотечний реєстр) — розділ III (обмеження прав), розділ IV (іпотеки та борги). Далі йде підписання попереднього договору купівлі-продажу. Це може бути у простій письмовій формі або у нотаріуса. Вноситься завдаток (зазвичай 5–10% вартості).

Наступний крок — підготовка коштів для повної оплати. Гроші можна переказати на рахунок нотаріуса (rachunek powierniczy) або безпосередньо продавцю у день підписання основного договору.

Після чого настає підписання основного договору купівлі-продажу у нотаріуса. Нотаріус одразу подає заяву про внесення змін до Księga Wieczysta для реєстрації нового власника. А потім оплата податків та зборів. PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych) — 2% від вартості житла (для вторинного ринку). Нотаріальні послуги (залежно від ціни житла, у середньому 1–2 тис. злотих).

Завжди перевіряйте об’єкт через реєстр Księga Wieczysta перед внесенням завдатку. Використовуйте банківський переказ замість готівки — це офіційно підтвердить оплату. Якщо кошти надходять з-за кордону, врахуйте час і комісії міжнародного переказу. Для новобудов купівля часто проходить через rachunek powierniczy (ескроу-рахунок), що гарантує безпеку угоди.

Купівля житла у Польщі у кредит без громадянства у 2025 році цілком реальна задача. Головне — мати легальний статус, стабільний дохід, власний внесок і правильно підібраний банк. Для українців, які вже працюють у Польщі, банки пропонують досить вигідні умови, особливо якщо Ви готові внести 20% від вартості квартири та надати повний пакет документів.