Як перевірити забудовника при купівлі квартири в Польщі?

Що може бути приємніше, ніж стати власником власної квартири або будинку? Що може бути небезпечніше, ніж виплачувати величезні суми особі, яка називає себе девелопером, якщо вона раптом виявиться шахраєм? Разом з тим саме купівля житла на первинному ринку на різній стадії будівництва допомагає заощадити значні кошти, а правильна перевірка девелопера допоможе мінімізувати ризики.

Зміст:

• Хто такий девелопер у будівництві?
• Навіщо перевіряти забудовника?
• Що варто перевірити?
• Історія діяльності
• Відгуки в інтернеті
• Попередні проекти
• Думка людей
• Як перевірити забудовника при покупці квартири?
• Як перевірити, чи немає у забудовника заборгованості?
• Інші методи перевірки
• Перевірка плану розвитку місцевості
• Umowa deweloperska: на що звернути увагу?

Хто такий девелопер у будівництві?

З точки зору Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Закону РП про захист прав покупців квартири або житлового будинку), девелопер – це особа, яка за девелоперською угодою (договором забудови) гарантує створення права власності на квартиру, житловий будинок (в деяких випадках на інший тип нерухомості) і передати ці права покупцю майна.

Від звичайних будівельників девелопер відрізняється більшим спектром наданих послуг. Наприклад, якщо людина вирішила побудувати собі будинок і для цього найняла бригаду будівельників, що і як зводити вирішує вона сама, на ній же лежить і відповідальність за всі супутні процедури.

Девелопер же пропонує приблизно такий набір послуг:

• Пошук і придбання земельної ділянки для будівництва.
• Розробка і погодження з владою проекту майбутньої нерухомості.
• Отримання всіх необхідних дозволів.
• Закупівля матеріалів, техніки, інструментів та іншого необхідного для будівництва.
• Будівництво нерухомості.
• Підготовка і офіційна здача нерухомості в експлуатацію.

Закінчиться ця послідовність дій, як вже зазначалося, передачею прав власності на нерухомість покупцю.

Навіщо перевіряти забудовника?

Розглядаючи тільки первинний ринок (ринок нового житла, раніше не експлуатованого іншими власниками), можна сказати, що повністю готова до заселення квартира (тут і далі для стислості під «квартирою» будемо розуміти будь-яку житлову нерухомість, включаючи приватний будинок або його частину), має найбільш високу ціну. Значно заощадити можна при купівлі нерухомості на етапі будівництва – і чим більш ранній цей етап, тим менше доведеться заплатити.

Погодьтеся, краще почекати закінчення будівництва, але витратити набагато менше коштів. Однак тут і криються можливі проблеми:

• Девелопер може виявитися шахраєм, який зовсім не збирався нічого будувати.
• Забудовник може знаходитися в складному фінансовому становищі і збанкрутувати до закінчення будівництва.
• Девелопер може бути відомий неякісним виконанням робіт – квартира буде побудована, але доведеться вкладати чималі кошти в її «доведення до ладу».

Відповідно, говорячи про перевірку забудовника мається на увазі мінімізація, а в ідеалі виключення, перелічених і схожих ризиків.

Що варто перевірити?

Перше і головне – перевірку необхідно здійснити до укладення договору. Це очевидний факт, але краще акцентувати на ньому увагу читачів.

Далі розглянемо кілька основних напрямків перевірки. Однак потрібно розуміти, що найбільш ефективним буде комплексний контроль – кожен з вказаних методів дає відносний результат, і тільки їх сукупність максимально його підвищить.

Історія діяльності

Звичайно, фірма без історії – це завжди ризик, і краще довіряти особам з досвідом, ніж новачкам. Але і серед досвідчених цілком можуть виявитися і шахраї, і ті, чиє фінансове становище погіршилося.

Варто проаналізувати публікації в ЗМІ за попередні роки, щоб перевірити чи не було повідомлень про скарги, нечесну роботу, журналістські розслідування тощо.

Якщо це акціонерна компанія, чиї акції котируються на біржі, буде простіше перевірити її фінансові умови. Якщо в минулому були різкі коливання акцій, потрібно уточнити з чим це було пов’язано.

Відгуки в інтернеті

Один з найзручніших, але і найсуперечливіших методів, але нехтувати ним не варто. Звичайно, відгуки в мережі можуть бути і результатом нечесної конкуренції або спеціального вкидання завідомо позитивної інформації. Проте люди, які давно користуються інтернетом, навчилися відокремлювати справжні думки. Вивчаючи коментарі, майте на увазі наступне:

• Люди, задоволені послугами, пишуть коментарі значно рідше, ніж незадоволені. Дивитися потрібно не на співвідношення позитивних і негативних відгуків, а в першу чергу вивчати негативні.
• Якщо при перевірці різних джерел трапляються коментарі, написані як під копірку (наприклад, змінюється тільки автор і/або кілька слів), то швидше за все такі відгуки не мають відношення до дійсності.
• Відгуки на роботу забудовника можуть з’являтися нерівномірно, проте їх сплеск повинен приблизно відповідати факту завершення будівництва (здачі об’єкта, масової передачі прав власності). Якщо такої відповідності немає, швидше за все це вкидання.
• Якщо в коментарях є фото, варто перевірити його через пошуковик. Коли ілюстрації зустрічаються і в інших відгуках (часто ніяк не пов’язаних з розглянутою ситуацією), коментар з великою ймовірністю підроблений.

Це приблизний набір умов. Фактично їх може бути більше. Але виключивши підходящі під перелічені умови, за залишеними вже можна сформувати відносно об’єктивну думку.

Якщо мова йде про ресурс самого забудовника, варто звернути увагу на відповіді його співробітників. Якщо реакція на описувану проблему хамство, дилетантство і/або спроба ухилитися від відповіді, до такого девелопера варто ставитися з настороженістю.

Попередні проекти

На відміну від перевірки історії компанії, тут мова йде про конкретні будівлі, зведені забудовником. Можна подивитися і те, що він сам запропонує в рекламних цілях, але обов’язково варто хоча б зовні оглянути і інші споруди, побудовані ним раніше.

Один з простих способів – під’їхати до будинку двічі:

• При світлі дня, щоб уважно оглянути фасад і прилеглі території, щоб оцінити якість робіт.
• В сутінках, коли люди вже починають вмикати освітлення, щоб подивитися чи всі квартири розпродані і заселені.

Звичайно, чекати повністю освітлених вікон не варто – хтось може бути відсутнім або спати – але за непрямими ознаками завжди видно, чи є будинок житловим. Наприклад, наявність штор або жалюзі, якісь речі на балконах, квіти на підвіконнях, можливо, сушиться білизна тощо.

Суть перевірити чи заселені квартири, які числяться зданими, і з якоїсь причини там немає мешканців. У другому випадку варто з’ясувати причину: недоробки, проблеми з оформленням тощо.

Думка людей

Звичайно в інтернеті, про що йшлося вище, також є думка людей, але в даному випадку мова йде про особисту розмову.

Як правило, багато хто, раніше придбавши квартири, охоче ділиться думкою про покупку. Не варто ходити по квартирах і відволікати мешканців, але задати кілька питань на вулиці, наприклад, біля під'їзду, пояснивши, що плануєте співпрацювати з тим же девелопером, буде цілком доречно.

Непогано буде дізнатися і думку про девелопера будівельників на об'єкті. Якщо є затримки зарплати, нестача матеріалів, це повинно насторожити, так як може свідчити про погане фінансове становище забудовника.

Як перевірити забудовника при покупці квартири?

Говорячи про те, що потрібно перевірити, вже частково описувалися і способи, як цього можна досягти. Тут зупинимося ще на кількох методах і джерелах необхідної інформації.

Як перевірити, чи немає у забудовника заборгованості?

Фінансовий стан забудовника – одне з найважливіших питань. В інтересах клієнта, щоб організація, якій він віддає велику суму грошей, витрачала їх за призначенням (відповідно до договору), а не покривала свої попередні борги та / або зобов'язання.

Іноді можна зустріти пораду – перевірте в ZUS і податкових органах наявність заборгованостей по, відповідно, платежах і податках. Так, такі борги прямо говорять про фінансові проблеми, однак отримати цю інформацію може бути не так просто – зазначені відомства не зобов'язані надавати її третім особам.

Разом з тим, запросити відомості про відсутність зазначених заборгованостей можна і у самого девелопера. Звичайно, він не зобов'язаний давати таку інформацію, але може це зробити. А потенційний клієнт має право вибирати, погоджуватися йому на співпрацю з тим, хто не бажає такі відомості надавати.

Є і дані, які можна перевірити самостійно. Перш за все мова йде про перегляд Національного судового реєстру (якщо мова йде про юридичну особу) або CEIDG (коли співпрацю пропонує індивідуальний підприємець).

Перевіряючи потенційного забудовника через KRS, варто звернути увагу на наступне:

• Метод представництва, щоб розуміти, хто має право на підписання договору.
• Чи не відкрита процедура ліквідації.
• На дати подання фінансової звітності – невиконання цього зобов'язання вчасно може свідчити про недобросовісні наміри компанії.

Безкоштовно перевірити фінансовий звіт девелопера – юридичної особи можна за допомогою офіційної послуги перегляду фінансових документів, вказавши на сторінці за посиланням номер KRS.

Інші методи перевірки

Є й інші способи отримання необхідної інформації. Серед них:

• Реєстр платників VAT (ПДВ).
• Національний реєстр боржників.
• Земельно-іпотечна книга (księdze wieczystej) пропонованої нерухомості.
• За номером REGON.

В рамках нашого проєкту є стаття про перевірку потенційного роботодавця в Польщі. Звісно, це зовсім інша тема, але в ній детально описано кілька способів перевірки юридичних осіб та індивідуальних підприємців, які можна використовувати і в цій ситуації.

Перевірка плану розвитку місцевості

Ця перевірка не випадково розглядається окремо. Прямо перевірити самого девелопера за цим документом навряд чи вдасться, але можна проконтролювати правильність його рекламних пропозицій. Наприклад:

• Чи планується поруч поява магазинів, дитячих садків, паркінгу та іншої інфраструктури.
• Чи не з'явиться в майбутньому під (за) вікнами щось небажане, наприклад, шосейна дорога, хмарочос або промислове підприємство.

Якщо очевидно, що забудовник намагається приховати неприємні моменти (а він не може не знати плану розвитку), варто мати це на увазі, приймаючи рішення про співпрацю.

Umowa deweloperska: на що звернути увагу?

Договір забудови (девелоперський договір) – це ключовий документ для співпраці покупця житла та забудовника, що вимагає нотаріального засвідчення. Усі зазначені вище перевірки необхідно провести до того, як контракт підписаний.

Суть такого договору в обов'язку девелопера побудувати нерухомість і передати права на неї покупцеві, а клієнта – придбати цю нерухомість.

Але перед підписанням варто уважно ознайомитися з текстом, що буде своєрідною додатковою перевіркою девелопера. Звернути увагу варто на такі питання:

• Гарантійний термін на виявлені дефекти. Бажано, щоб він становив не менше п'яти років.
• Очікувана дата отримання приміщення.
• Наслідки недотримання обумовлених термінів здачі приміщення.
• Терміни оплати кожної частини загальної суми.
• Штрафні санкції, якщо покупець отримає негативне рішення по кредиту (іпотеці).
• Можливість забудовника змінювати ціну об'єкта.
• Можливість девелопера здійснити приймання приміщень без присутності покупця.
• Точна дата переходу права власності на приміщення.

Звичайно, це орієнтовний перелік, і в ідеалі перед підписанням варто перевірити текст умови девелоперської у юриста, не пов'язаного із забудовником.

Висновок

Купівля квартири в Польщі – рішення серйозне і дуже затратне. Щоб заощадити, багато хто вирішується купити нерухомість на етапі будівництва. Однак обраного девелопера необхідно ретельно перевірити перед підписанням договору, щоб замість радісного новосілля не отримати довгі і дороговартісні судові процеси.