Чи є в Польщі незареєстрований договір оренди дійсним?

Договір оренди повинен бути зареєстрований в податковій інспекції Польщі. Однак нерідко орендодавці, намагаючись уникнути сплати податку, не роблять цього. Таке порушення вважається дуже серйозним і може призвести до кримінальної відповідальності. Але чи дійсний договір оренди, незареєстрований в податковій? Чи законно орендар користується майном? Чи не порушуються його права?

Зміст:

• Що таке договір оренди?
• Оподаткування договору оренди
• Дійсність договору оренди
• Як зареєструвати договір у податковій?
• Покарання за незареєстрований договір

Що таке договір оренди?

Договір оренди відноситься до категорії контрактів, іменованих цивільно-правовими, тобто їх регулюванням займається Kodeks cywilny (Цивільний кодекс Польщі), а у випадку житла, ще й Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Закон РП про захист прав наймачів житла…).

Договір оренди – це оплатний договір, за яким орендодавець (власник орендованого предмета) може отримувати вигоду у вигляді регулярно сплачуваної орендної плати. Законодавець не вимагає, щоб таке посібник було в грошовій формі, однак з практичних міркувань орендна плата найчастіше виплачується готівкою або банківським переказом. Остаточне рішення про форму і спосіб оплати орендної плати приймають сторони договору – це питання має бути досить детально врегульоване в тексті.

Оподаткування договору оренди

У зв'язку з майновим характером договору оренди він підлягає оподаткуванню. Орендодавці зобов'язані зареєструвати договір у податковій за місцем проживання.

Договір оренди обкладається прибутковим податком. З 2022 року приватна оренда вимагає сплати виключно паушального податку (ричалт), і інші форми оподаткування застосовуватися не можуть.

Дійсність договору оренди

Дійсність договору оренди визначається елементами самого правовідносини, тобто чи відповідають конкретні положення договору застосовним нормам. Для дійсності всього договору важливо:

• чи мали сторони повну дієздатність;
• чи були поінформовані і мали повну свободу вступу в зобов'язання;
• чи мав орендодавець повне право розпоряджатися майном.

Існують додаткові вимоги для інституційної та окказіональної оренди. У цих випадках необхідно ще підготувати заяву про волевиявлення орендаря про подачу стягнення, яке повинно бути складено у нотаріуса, бути невід'ємною частиною договору, а його відсутність визначає недійсність договору.

Відповідно, немає вимог реєстрації договору оренди для того, щоб він вважався дійсним. Неповідомлення про договір оренди в податкову інспекцію жодним чином не впливає на дійсність існуючого зобов'язання. Це стосується як ситуацій, коли власник взагалі не подав необхідне повідомлення, так і коли зробив це після перевищення встановленого законом терміну виконання цього обов'язку. Звісно, неповідомлення є порушенням закону і власнику слід очікувати наслідків за неповідомлення, але це ніяк не позбавляє укладений договір дійсності.

Як зареєструвати договір у податковій?

Обов'язки реєстрації договору оренди в податковій повинні бути виконані орендодавцем без будь-якої вимоги з боку самої податкової. Власник орендованого майна повинен підготувати відповідний лист, до якого додається копія укладеного договору.

Заява повинна містити таку інформацію:

• дата і місце укладення договору оренди;
• дані орендодавця та орендаря;
• опис предмета оренди (у випадку з нерухомістю це буде адреса його місцезнаходження та номер земельно-іпотечної книги);
• термін, на який укладено договір оренди;
• підпис заявника.

Копія укладеного договору є невід'ємною частиною заяви. Законодавець не вимагає нотаріальної форми, тому заявник може використовувати в цьому відношенні просту. У випадку інституційної та оказіональної оренди необхідно також додати копію заяви орендаря про підпорядкування виконавчому провадженню.

Покарання за незареєстрований договір

Якщо власник орендованого майна не повідомить про це в податкову або зробить це після закінчення встановленого законом терміну в 14 днів, він підлягає фінансовій відповідальності.

У такому випадку платник податків повинен враховувати не тільки обов'язок зі сплати простроченого податку, але і відсотки за прострочення сплати. Крім того, відомство може виявити, що в тій чи іншій ситуації було вчинено податкове правопорушення, що призведе до додаткових фінансових санкцій у вигляді штрафу. Ставки штрафів змінюються щороку. Розмір залежить від кількох факторів:

• величина орендної плати, зазначена в договорі;
• термін, на який укладено договір оренди;
• час прострочення заяви про оренду в податкову інспекцію і чи було воно взагалі зроблено орендодавцем.

Остаточне рішення щодо розміру штрафу буде прийнято чиновником, який розглядає справу. Пом'якшувальною обставиною, яка може захистити орендодавця від штрафу або зменшити його розмір, є так зване діяльне розкаяння (чинний жаль).

Підсумуємо. Про кожен договір оренди необхідно повідомити в податкову інспекцію протягом 14 днів з дня її початку. Цей обов'язок покладається на власника майна / орендодавця. Якщо про оренду не повідомляється у встановлені законом терміни або не повідомляється взагалі, договір залишається дійсним. Однак це може призвести до податкової відповідальності та штрафів для орендодавця.