Нерухомість в Польщі, як купити іноземцю будинок або квартиру

Ви іммігрували до Польщі, розібралися з усім необхідним, непогано влаштувалися і починаєте подумувати про те, щоб обзавестися своїм власним житлом, а не знімати його.

У кого-то на батьківщині залишилася квартира і він її продає, хтось просто встиг накопичити невелику суму, в будь-якому випадку якщо грошей не вистачає, то можна, а то і варто скористатися банківським кредитом. Тим більше, що польські банки досить охоче дає кредити не громадянам. Та й відсотки за іпотечними кредитами на наш погляд просто смішні.

Але кредит кредитом, а питання яку квартиру вибрати, а може не квартиру, а будинок. Які документи для цього потрібні, а може ви ще й з містом не визначилися? Тоді все це ми і розглянемо далі в статті.

До речі, варто зауважити, що якщо у вас є своя нерухомість в Польщі, то це зовсім не означає, що тепер ви зможете стати громадянином Польщі прямо завтра. Наявність своєї нерухомості в Польщі не дає ніяких пільг на отримання громадянства, та й на перебування в країні теж.

Зміст:

• Від чого залежать ціни на нерухомість в Польщі?
• Чи потрібен іноземцю дозвіл на покупку нерухомості в Польщі?
• Середні ціни на нерухомість в Польщі 2022
• Право власності на нерухомість в Польщі
• Право приватної власності
• Кооперативна власність
• TBS-квартири на правах оренди
• Купівля квартири в Польщі на первинному ринку
• Покрокова інструкція як купити квартиру від забудовника в Польщі

Від чого залежать ціни на нерухомість в Польщі?

Ціни звичайно ж різняться від району, від того великий це місто або невелике селище, столиця або просто центральне місто в своєму районі.

Ще одна велика різниця це покупка на вторинному ринку або у забудовника (польською у девелопера, часто можна побачити оголошення про нову забудову з написами - інвестиція, навіть саме слово говорить про нерухомість як про інвестиції).

Якщо ви купуєте квартиру в Польщі на вторинному ринку, то звичайно на перший план виходить вік самого будинку, комунікацій, найчастіше неможливість широкого вибору планування. але зате найчастіше Ви отримуєте квартиру, в якій вже є вся обробка. У Польщі також популярно продавати квартири вже з вбудованою кухнею, часто господарі готові залишити ще й усі меблі. Тобто при ретельному пошуку і виборі у вас є можливо отримати квартиру, в яку можна в'їхати і жити відразу після підписання договору купівлі/продажу.

Якщо ж вам більше імпонує купівля нової квартири і ви нікуди не поспішайте, то варто придивитися до будинків, які тільки починають будується. Зазвичай ціни на самому початку будівництва трохи нижче, та й вибір квартир набагато вище. Правда доведеться почекати пару років. Але навіть, якщо ви не готові чекати, то зазвичай в будинках, які тільки що здали або здадуть через 1-2 місяці теж є ще не куплені квартири. Але звичайно тут вже вибір тільки з того що залишилося. Плюс купуючи квартиру у забудовника вам доведеться робити повний ремонт так як отримаєте ви бетонну/цегляну коробку без всякої навіть самої поверхневої обробки. Звичайно бувають винятки, але...

Многі забудовники Польщі пропонують ремонт під ключ в нових квартирах, при чому не тільки ремонт, а ще й меблі та техніку. Зазвичай вартість такого ремонту починається від 1000 злотих за 1 квадратний метр площі. Але навіть якщо ви самі будете всім займатися, то на квартиру в 50-60 метро "піде" не менше 30000-40000 злотих.

А тепер давайте пройдемося за цінами на квартири в різних регіонах. Найдорожчі квартири знаходяться у Варшаві, Кракові, Вроцлаві. Вартість квадратного метра у цих містах теж сильно різниться, але зазвичай це від 10000 до 20000 злотих за квадратний метр. Все залежить від району. року побудови, хорошої транспортної розв'язки і як не дивно від площі квартири. чим менше площа тим дорожче квадратний метр. Часто в одному будинку вартість квадратного метра в квартирі на 40 і 100 квадратних метрів може відрізнятися на 1000, а то і 1500 злотих.

Чи потрібен іноземцю дозвіл на покупку нерухомості в Польщі?

Якщо почати шукати інформацію в інтернеті, то можна знайти купу думок і купу відгуків, що ось хтось оформляв, а хтось ні.

Польське законодавство розділяє поняття будинку (dom) і квартири (lokal mieskalny, mieskanie). І відповідно вимоги при покупці теж розрізняються.

Якщо ви вирішили придбати квартиру, але при цьому не є громадянином Польщі, то вам не буде потрібно зовсім нічого, крім грошей. Ніяких дозволів не потрібно. Навіть якщо ви приїхали в Польщу по туристичній візі ви можете купити квартиру, але звичайно по туристичній візі іпотечний кредит Вам жоден польський банк не дасть.

Єдиним винятком в даному правилі є квартири розташовані в так званій прикордонній зоні. У цьому випадку вам доведеться отримати спеціальний дозвіл на покупку квартири.

Якщо ж ви вирішили купувати будинок, то доведеться потурбуватися отриманням дозволу на покупку. Головною відмінністю від покупки квартири є, то що ви купуєте ділянку землі. А значить повинні отримати дозвіл міністра внутрішніх справ РП (це стосується також дач і ділянок землі). Дозвіл виходить під конкретний будинок або ділянку, але якщо раптом щось не склалося, то воно дійсно ще 1 рік після видачі.

При подачі заяви на дозвіл Вам необхідно підтвердити, що факт покупки вами нерухомості не створює загрози обороноздатності і державної безпеки Польської Республіки, а також, що у вас є обставини, що підтверджують вашу зв'язок з Польщею. Зазвичай це просто формальність, але розслаблятися не варто.

Якщо ж ви не маєте громадянства, але вже проживаєте на території Польщі більше 5 років або маєте карту ПМЖ, постійного резидента ЄС, то вам такий дозвіл не потрібно. Останні зміни в законі можна знайти на офіційному сайті mswia.gov.pl.

Дозвіл потенційному покупцеві видається Міністром протягом мінімум 2-х місяців після подачі заяви. Папір видається на підставі таких даних:

• ПІБ заявника;
• громадянство;
• дати, місця його народження;
• фактичної адреси проживання з кодом поштового відділення (на пошту будуть приходити повідомлення);
• відомостей про зв'язки з Польщею майбутнього власника нерухомості (якщо такі є);
• докладного опису придбаного будинку, земельної ділянки: конкретні адреси, номери, площа, види складових частин, дані кадастрової книги;
• ПІБ, найменувань юросіб, що продають нерухомість, їх адрес та індексів;
• види договору: продаж, дарчий, обмін.

Середні ціни на нерухомість у Польщі

Інформацію про ціни на ринку нерухомості можна подивитися на одному з сайтів з оголошеннями про продаж

Зростання інфляції, приплив громадян з України, все більш високі процентні ставки роблять значний вплив на ціни нерухомості в Польщі. У масштабах всієї країни ціни на продаж квартир сильно ростуть, як на первинному, так і на вторинному ринку – в середньому більш ніж на 16% на рік.

У березні 2024 року ціна квартир від забудовників (на первинному ринку) зросла на 10,1% порівняно з березнем 2023 року. На вторинному ринку середня ціна зросла на 14% порівняно з минулим роком.

Складно прогнозувати, якою буде ситуація на ринку нерухомості. Дисбаланс між попитом і пропозицією знижується – вперше більш ніж за рік перестала падати кількість активних пропозицій про продаж квартир. Продавцям доводиться все довше і довше чекати, поки вони не знайдуть покупця на свою квартиру. Цього року на уповільнення попиту вплинуло і зростання процентних ставок, що призвело до зниження кредитоспроможності.

Найбільші зміни помітні у Варшаві, де середня ціна за останні місяці збільшилася з 12780 злотих за кв.м. у лютому 2022 року до 13358 злотих за кв. м. у березні 2022 року.

Серед найбільших польських міст найдешевше нерухомість у Лодзі (8,18 тис.злотих на первинному ринку і 7,1 тис. злотих на вторинному), Любліні (8,2 тис. злотих на первинному і 8,4 тис. злотих на вторинному) і Катовіце (8,9 тис. злотих на первинному і 7,2 тис. злотих на вторинному ринку).

Сайти для пошуку і покупки нерухомості в Польщі

Ми вже публікували список сайтів для оренди нерухомості (кварітр, будинків і т. д.) в Польщі і ці ж сайти можна використовувати і для пошуку нерухомості для покупки. Ось короткий / основний список найпопулярніших сайтів:

• www.gumtree.pl Один з найпопулярніших польських інтернет-ресурсів з пошуку нерухомості для купівлі та продажу.
• www.otodom.pl так само дуже популярний ресурс для пошуку нерухомості по всій Польщі. Будинки, квартири, кімнати по всій Польщі можна знайти саме на цьому ресурсі. Сайт оновлюється практично кожну годину і оголошення завжди актуальні. Дуже зручний пошук по сайту.
• olx.pl - сайт з дуже зрозумілим інтерфейсом і з великою кількістю актуальних оголошень про нерухомість в Польщі. Можна знайти оголошення від господарів а не посередників / ріелторів.
• dom.gratka.pl - цей сайт відрізняє від інших дає можливість шукати квартиру по карті. Це зручно для тих, кому важливе місце розташування його майбутнього житла.
• www.domiporta.pl

Право власності на нерухомість в Польщі

Нерухомість в Польщі зазвичай оформляють як окрему власність. Але існує і таке поняття, як право кооперативної власності, а також TBS.

Право приватної власності

Дана форма володіння об'єктом включає право:

• на куплену квартиру;
• на експлуатацію загальних сходових майданчиків, коридорів, що діють в будинку ліфтів, відсіків для велотранспорту, дитячих колясок;
• просто постійного користування / оформлення земельного наділу на себе.

Крім прав, є й обов'язки. Як член товариства, новий власник зобов'язаний брати участь в його зборах, висловлюватися з питань, що піднімаються.

Кооперативна власність

За законом така квартира належить не окремому власнику, а цілому кооперативу. Але на практиці її власник розпоряджається житлоплощею на свій розсуд: продає, здає, може подарувати або заповідати без відома кооперативу (фактично так само, як якщо б це було приватне майно).

У володаря кооперативної власності є 2 основних правомочності:

• користуватися об'єктом;
• розпоряджатися ним на свій розсуд.

Згода жилкооперативу потрібно тільки тоді, коли змінюється призначення приміщення (наприклад, власник хоче переробити квартиру під офіс).

Натомість кооператив сам експлуатує відповідні багатоквартирні будівлі.

Володар кооперативного житла не повинен допускати великих скупчень боргів по комуналці, використовувати квартиру не за призначенням, інакше кооператив має право подати в суд і домогтися продажу житла з аукціону.

Кооперативну квартиру можна переоформити в приватну власність. Але не завжди, особливо, якщо права на землю під багатоповерхівкою не врегульовані.

TBS-квартири на правах оренди

Абревіатура TBS означає Towarzystwо Budownictwa Społecznego, тобто об'єкт належить орендному будинку. Якщо зацікавитеся таким оголошенням, врахуйте, що уклавши угоду, ви не станете новим повновладним власником, а тільки викупите ОРЕНДНЕ право.

Претендент на покупку орендних прав повинен відповідати ряду вимог:

• мати незначні доходи (прожитковий мінімум відрізняється в кожній області);
• не володіти іншим нерухомим майном в тому ж населеному пункті, де купується подібна квартира.

У даної форми власності є свої мінуси. По-перше, при покупці TBS-квартири не можна скористатися іпотекою. По-друге, перед заселенням потрібно один раз внести заставу. По-третє, щомісячна оренда обійдеться набагато дорожче стандартних сум за комуналку в 2-х попередніх видах квартир (кооперативної або оформленої в приватну власність).

Купівля квартири в Польщі на первинному ринку

Правильно складений договір, який є підставою для перерахування коштів з рахунку покупця на рахунок забудовника, повинен включати всі пункти, передбачені в Законі. Крім основної інформації про проект в цілому, а також окремих приміщеннях, в договорі вказуються розмір нарахувань і штрафів для кожної зі сторін. До договору додається заява покупця про те, що він своєчасно отримав від забудовника проспект з необхідними додатками, і зміг ознайомитися з перерахованими вище документами. У договорі також обговорюється термін і спосіб повідомлення Покупця про здачу об'єкта.

Одним з найбільш важливих пунктів договору буде інформація про згоду банку (або іншої уповноваженої установи) на поділ квартири на частки і передачі їх у власність покупця після виплати покупцем повної ціни об'єкта, в іншому випадку вказується відсутність такої згоди. Оскільки забудовник має право вносити зміни в договір, він буде мати силу тільки в разі згоди Покупця на дані зміни в тексті договору.

Ще на етапі планування будівництва інвестор і забудовник укладають з кредитною установою (банком) договір про умови обслуговування довірчих рахунків. В рамках цього Договору банк стежить за рухом коштів на рахунку, а також нараховує відсотки. Переказ коштів, акумульованих на довірчому рахунку, здійснюється двома способами, в залежності від типу рахунку. Якщо це закритий довірчий рахунок, кошти клієнта будуть зараховані на рахунок забудовника тільки після підписання нотаріального акта про передачу прав власності.

Якщо рахунок відкритого типу, банк перераховує кошти в міру завершення етапів проекту. Однак перед перерахуванням коштів банк перевіряє факт завершення робіт. Відповідно до Закону, угода із забудовником має включати не тільки докладний опис етапів будівництва, а й кошторисні витрати, виражені у відсотках. Графік робіт повинен складатися мінімум з 4 етапів, кожен внесок — не більше 25% і не менше 10% відсотків від загальної суми.

Додатковою гарантією захисту коштів покупця, що має відкритий довірчий рахунок, є банківська або страхова гарантія. За рахунок такої гарантії у разі банкрутства забудовника або рішення покупця розірвати контракт – з причин, зазначених у Ст.29 сек. 1 Закону-банк або страхова компанія повертають покупцеві кошти, перераховані раніше на рахунок забудовника. Як банківська, так і страхова гарантія закінчуються після передачі права на приміщення покупцеві.

Крім захисту коштів покупця, Закон Про захист прав покупців квартир і приватних будинків від 29 квітня 2012 року накладає на забудовника ряд зобов'язань, які повинні бути виконані до підписання договору з покупцем. Одне з них-підготовка інформаційного проспекту, який забудовник зобов'язаний безкоштовно передати покупцеві до підписання договору. У проспекті вказуються повні дані про забудовника і детальна інформація про інвестиції.

У першій частині проспекту публікуються дані про інші проекти компанії забудовника. Потім йде інформація про нерухомість, яка є об'єктом угоди, — правовий статус, можливість оформлення іпотеки, план забудови сусідніх районів, а також повна інформація про будівлю. У проспекті забудовник вказує терміни реалізації всього проекту і його окремих етапів разом з датою передачі прав власності. Обов'язково включається інформація про дозвіл на будівництво і про способи його фінансування, включаючи можливі відсотки в різних формах (власні ресурси, кредит). Крім того, в документі вказуються умови розірвання договору із забудовником.

Друга частина проспекту являє собою докладний опис житлових і загальних приміщень: площа об'єкта, його розташування в будівлі, рівень обробки, використовувані технології, кількість паркувальних місць, доступ до громадського транспорту. Крім того, в проспект включається план поверху з докладним описом всіх приміщень. Якщо під час будівництва проект був змінений, щось було зроблено інакше, ніж планувалося спочатку, і поточний стан відрізняється від початкового проспекту, покупець повинен своєчасно отримати цю інформацію для ознайомлення. Важливо відзначити, що внесення змін може зажадати перерахунку кошторису.

Покрокова інструкція як купити квартиру від забудовника в Польщі

1. Ви підписуєте договір резервування. По ньому ви платите певну забудовником фіксовану суму. Вона не прив'язана до вартості квартири. Підписується без нотаріуса. Оплачуєте відразу.
2. Визначаєтеся які банки взагалі можуть дати кредит під початковий внесок. Швидше за все це Millenium, mBank, Santander, Raiffeisen, Pekao. Якщо є сталий побит, громадянство і довгострокове резиденство ще PKO. Можна скористатися послугами кредитного порадника (кредитний дорадця). Його послуги зазвичай безкоштовні. Він розповість про умови в різних банках. Якщо хочете все робити самі то:
3. Йдете в банк і берете список документів які вам потрібні для отримання іпотеки. Зазвичай це:
   • довідка за 3/6 місяців з роботи

   • виписка з банку

   • PIT за останні пару років (якщо є)

   • договір резервування (з усіма доповненнями)

   • карта побиту з рештою терміном дії не менше ніж 12 місяців

   • паспорт

   • дозвіл на будівництво

   • поділ землі на ділянки

   • Нотаріальне засвідчення повноважень представника забудовника

   • розрахунок ремонту (якщо будете брати в іпотеку і вартість ремонту)
4. Домовляєтеся в кожному банку з фахівцем з іпотечного кредитування на візит і він заповнює заявку на кредит.
5. Чекаєте від тижня (при Сумах менше 500 000) до 1,5 місяця (при Сумах вище). В процесі перевіряється чи можуть вони видати вам кредит на подібну суму (чи вистачить вам зарплати за вирахуванням ваших витрат), перевіряють забудовника і яка буде вартість житла.
6. Отримуєте фінальне рішення і не підписуючи його йдете до забудовника. Підписуєте договір у забудовника з нотаріусом. Сплачуйте перший внесок, берете підтвердження оплати
7. Йдете в банк, пред'являєте підтвердження оплати, підписуєте договір з банком. Банк починає платити гроші забудовнику на основі списку траншів зазначених у договорі із забудовником
8. Ви починаєте платити банку на підставі договору іпотеки.
9. Коли будинок зданий підписуєте договір із забудовником про передачу майна у нотаріуса. Отримуєте Ключі. Нотаріус відправляє до суду запит на те, щоб вас вписали в реєстр власників квартири.
10. Берете з суду підтвердження того, що запит відправлений. Йдете в банк і даєте їм це підтвердження. Цим ви знизите ставку кредиту на 1% (вона підвищена на 1% Поки ви не є власником, а це може займати до 7 місяців з моменту закінчення будівництва. Підвищений відсоток до моменту появи ksiegi wieczystej).
11. Отримавши ключі від забудовника впускаєте будівельників. Вони змінюють серцевину замку, тепер два місяці ви не зможете потрапити в квартиру без будівельників. Чекаєте закінчення ремонту 2-3 місяці.
12. Заселяєтеся в повністю готову і чисту квартиру.