Іпотека в Німеччині 2024 року: що потрібно знати і як оформити

Що потрібно знати, щоб взяти іпотеку на будинок чи квартиру у Німеччині?

Чи варто у 2024 році купувати нерухомість?

Всім відомо, що винаймати житло дорого і знайти хороше важко. З іншого боку, до початку 2022 року іпотечні відсотки ЄС залишалися на дуже низькому рівні, а банки охоче давали кредити на нерухомість «надійним» (у розумінні банків) клієнтам.

Відсоткові ставки за десятирічними стандартними кредитами зросли з грудня 2021 року з 0,9% до приблизно 2,5% у червні 2022 року. Це найшвидше зростання з 1980 року. У 2024 році ставки з іпотеки становлять трохи більше 4 відсотків на рік.

Чи є сенс оформлювати кредит на купівлю житла в Німеччині?

Мати своє житло — абсолютне «вірне» бажання. Як кажуть німці: кожен мешканець Німеччини купує за своє життя щонайменше одну квартиру. Тільки хтось собі, а хтось орендодавцю.

Ситуація у 2024 році

Ситуація у 2024 році залишається такою, що можна оформити кредитування на +/- 30 років, але при цьому фінансове навантаження на сімейний бюджет уже не залишиться пропорційним орендній платі. Позичальникам доведеться «затягувати пояси» і відповідальніше підходити до купівлі будинку чи квартири.

Ціни на ринку нерухомості у 2024 році

За даними порталів Immowelt та Immosscout24 на початок 2024 року ціни на нерухомість падають. У четвертому кварталі 2023 року ціни пропозиції на існуючі квартири впали в середньому на 1,6 відсотка, порівняно з попереднім кварталом. Порівняно з аналогічним періодом минулого року цей показник становив мінус 6,1 відсотка.

Чи можливо купити собі квартиру чи будинок у Німеччині?

Через низькі процентні ставки купівля нерухомості до 2022 року була доступною великому колу осіб. Навіть із невеликою зарплатою близько 2000 євро — сім’я із двох осіб могла оформити кредит на квартиру в сумі близько 200 тисяч євро. Тепер усе змінилося.

Через зростання відсоткових ставок приймати рішення про іпотечне кредитування у 2024 році потрібно ретельніше!

Вимоги банків для схвалення іпотеки

Найголовніші вимоги до позичальників

• постійний трудовий договір;
• постійний вид на проживання у Німеччині чи громадянство ЄС.

В ідеалі позичальник не повинен мати боргів. У тих, хто має достатній дохід чи достатній власний капітал, не має проблем з отриманням фінансування.

Вік позичальника має значення для схвалення кредиту на нерухомість

У позичальників віком від 50 років зазвичай менше часу для виплати іпотечного кредиту до виходу пенсію. Тому банку потрібно переконатися, що кредитний договір на купівлю житла відповідатиме певним критеріям для виплат щомісячних внесків за кредитом.

Як оформити іпотеку?

Щоб отримати кредит для купівлі нерухомості потрібно підготувати для банку пакет документів, який складається з двох частин:

1. Документи про позичальника.
2. Документи щодо конкретного об’єкту нерухомості;

Потім повний пакет документів щодо інформації про позичальника та об’єкт нерухомості подається до банку для отримання пропозиції про кредитування.

Порада. щоб не погіршити свій кредитний рейтинг (Schufa) і не витрачати час для розмови з банківськими співробітниками різних фінансових установ — ми рекомендуємо звертатися до фінансових консультантів.

Якщо всі документи зібрані, то можна подавати в банк заявку щодо отримання кредиту на нерухомість.

Що потрібно знати про кредитні іпотечні договори?

З чого складаються внески за кредитом?

Щомісячна сума, яку необхідно сплачувати банку, зазвичай, складається з двох частин:

1. Відсотки за кредитом (Immobilienzinsen).
2. Сума за погашення (тіла) кредиту (Tilgung).

Якщо скласти всі внески наприкінці позики, то вийде сума, що перевищує суму, яку взяли на купівлю житла, тому що до суми кредиту додаються відсотки, тобто сплачуються послуги банку за користування кредитними средствами.

Відсотки за кредитом на нерухомість (Immobilienzinsen) – це сума, яку позичальник сплачує банку. Банк отримує гроші насамперед за те, що має можливість позичити позичальнику гроші на житлову позику.

Відсотки за кредитом на нерухомість також часто називають відсотками на будівництво (Bauzinsen) або відсотками за іпотечним кредитом (Hypothekenzinsen). Вони сплачуються банку як частину щомісячного платежу.

Супутні витрати при купівлі нерухомості

Покупець нерухомості повинен розраховувати на додаткові витрати на оплату послуг брокера та нотаріальних зборів. Вони можуть становити 10-12 відсотків вартості об’єкта нерухомості.

Важливо знати! З грудня 2020 року брокерські комісії при купівлі нерухомості діляться порівну між покупцем та продавцем.

Як можна швидше виплатити іпотеку?

Іпотечні договори переважно включають пункт про можливість внесення додаткової суми для погашення тіла кредиту (Sondertilgung). Зазвичай банки дають можливість вносити від 5 до 20 відсотків щороку від загальної суми кредиту.

Крім того, у Німеччині існують різні фінансові інструменти, які допоможуть суттєво скоротити термін виплати. Це можуть бути державні чи земельні дотації, накопичувальні договори на будівництво чи купівлю житла тощо.

За відносно мінімальних дій позичальника, можна скоротити термін погашення іпотеки, як мінімум на третину!

Якщо почати планувати і готуватися до іпотеки заздалегідь, маючи власний капітал, у позичальника «розв’язані руки». Наприклад він стає володарем великих преференцій у вигляді більш привабливої відсоткової ставки.

Як кредит KfW допоможе при купівлі житла?

Альтернативою банківських позик є позики від Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Цей державний банк пропонує приватним особам незалежно від віку позики та гранти KfW під низький відсоток. Станом на 17 січня 2023 KfW пропонує кредит до 100 000 євро під 3,46%.
Окрім кредитів, банк надає різноманітні вигідні програми. Наприклад, власники нерухомості, які бажають зробити існуючий житловий простір безбар’єрним, можуть отримати кошти за програмою «Відповідний віку ремонт» (Altersgerecht Umbauen).

Ставки за кредитами на нерухомість

Від чого залежить відсоткова ставка з іпотеки у Німеччині?

Конкретна процентна ставка, яку пропонує банк, залежить від:

• відсотку вартості майна, що має кредитуватись;
• суми кредиту;
• зафіксованого періоду часу, на який встановлено процентну ставку (термін договору);
• прибутку та активів позичальника;
• початкового та щомісячного власного внеску;
• рейтингу фінансової благонадійності (Schufa);
• та інших факторів.

Для банку важливо взяти на себе якнайменше ризику щодо позичальника. Інакше це позначиться на підвищенні процентних ставок. Чим більша сума кредиту, тим вищі ризики банку.

Початковий внесок та позика на житло

Банками часто вимагається наступне: покупець задля оформлення іпотеки повинен мати власні кошти в сумі не менше 10 відсотків від вартості об’єкту нерухомості. Але це не є абсолютно необхідним. Звичайно, висока частка власного капіталу покращує умови фінансування та знижує щомісячний платіж за іпотекою.

В принципі, купівля нерухомості з дуже невеликим первісним внеском можлива. Природно, що чим менше у покупця власного капіталу для початкового внеску, тим вище процентні ставки за кредитом. У 2024 році деякі банки зовсім не розглядають заявки на іпотеку, якщо позичальник має власні кошти менше 10 відсотків від вартості житла.

Для банку завжди важливо розуміти, чи зможе позичальник дозволити собі щомісячний іпотечний платіж.

Рекомендація! Якщо купівля квартири або будинку планується найближчим часом, то слід вивчити всі можливості залучення капіталу. Чим більше у позичальника власного капіталу, тим вигідніші пропозиції він отримає для свого фінансування.

У більшості випадків банк вимагає, щоб позичальники використовували свої власні гроші (початковий внесок) для фінансування додаткових витрат на купівлю та частини купівельної ціни.

Щомісячний внесок

Кредитор щомісяця сплачує до банку обумовлену суму грошей (при ануїтетних платежах), що включає відсотки за кредитом та погашення тіла кредиту. Багато банків хочуть знизити свої ризики, виставляючи вимоги про погашення боргу у розмірі близько двох відсотків на рік від суми кредиту. Таким чином, якщо, наприклад, позичальник просить у банку 100000 євро за ставки 4% річних — фактично доведеться платити близько 6000 євро на рік (500 євро на місяць).

Розмір ставок з іпотеки у 2024 році

Процентні ставки у 2021 році перебували на дуже низькому рівні. В принципі, можна сказати, що надзвичайно вигідні умови для іпотечного кредитування майбутні домовласники отримували близько 5 останніх років, оскільки бум на ринку нерухомості підживлювався політикою низьких процентних ставок Європейського центрального банку (ЄЦБ).

Найнижчий показник з моменту заснування Федеративної Республіки Німеччини було досягнуто у листопаді 2019 року. На той час процентна ставка для 5-річної фіксованої процентної ставки становила рекордні 0,26%.

Чи можлива іпотека з низьким відсотком у 2024 році?

Є ознаки того, що споживачі вже почали звикати до дорожчих умов кредитування нерухомості. Попит на фінансування будівництва останнім часом знову дещо збільшився.

Ставка за іпотечними кредитами у січні 2024 року становила близько 4,2 відсотків, для кредитних договорів строком на десять років із 80% фінансуванням від вартості об’єкта.
За 80-відсоткового фінансування, 15-річної фіксованої процентної ставки та 2-відсоткового погашення тіла кредиту — процентна ставка становить близько 3,8 відсотка.
За фіксованих процентних ставок на десять років можна знайти пропозицію близько 3,6 відсотка.
Фіксована процентна ставка на 20 років становить 3,9 відсотка.
*За даними журналу Finanztest (9/2023).

Іпотечне фінансування людей похилого віку

Потенційні кредитори також мають шанси на схвалення кредиту на житло в Німеччині. Але все ж таки можна очікувати, що не всі банки приймуть їх з розкритими обіймами. Але позичальникам, які хочуть купити будинок чи квартиру в кредит незадовго до виходу на пенсію та хочуть отримати ануїтетну позику, слід розраховувати на суворіші умови.

Чого слід очікувати літнім позичальникам?

Кредитори часто вимагають від позичальників старшого віку мати високий коефіцієнт власного капіталу і очікують високої початкової ставки погашення у розмірі п’яти відсотків і більше, що часто не є проблемою за нинішніх низьких процентних ставок.

Крім того, багато фінансових інститутів надають позички тільки в тому випадку, якщо клієнт оформляє страхування життя на випадок смерті як кредитне забезпечення (Risikolebensversicherungen).

Іноді банки вимагають, щоб спадкоємець також підписав позику на нерухомість. У разі смерті позичальника спадкоємець буде відповідальним позичальником, продовжуючи виплачувати іпотеку.

Ситуація з іпотекою у 2024 році

Інвестори, які хотіли б придбати свій перший об’єкт нерухомості повинні розуміти, що для середнього класу фінансовий тягар іпотеки буде дуже великим або зовсім непідйомним.

Що ж робити? Як підготуватися та реагувати на такі виклики світової економіки?
Викреслити думки про покупку житлових метрів? Відмовитися від заповітних бажань?

Впевнений, що ні! Не треба відмовлятися від бажаної мети! Просто перегляньте свої фінансові стратегії під нинішню ситуацію. Наприклад, один із варіантів виходу із ситуації — Bausparvertrag. Це дуже гнучкий інструмент, який доступний у Німеччині.

Bausparvertrag — накопичувальний договір на будівництво, купівлю або модернізацію житла дозволяє зарезервувати відсотки за іпотекою (поки що можливо від 0.95% річних). Крім того, при використанні цього фінансового інструменту накопичити на покупку житла вам може допомогти держава та роботодавець.

На що потрібно звернути увагу покупцям?

Фіксація процентних ставок залишається одним із головних критеріїв. Завжди має вирішальне значення, який бюджет доступний кожен місяць для погашення іпотеки. Тут дайте відповідь на запитання: Як довго я зможу забезпечувати оплату відсотків і яка гнучкість мені потрібна протягом цього часу? Чи планує сім’я мати дітей? Що буде, якщо мене звільнять?

 

Автор публікації: фінансовий консультант Юрій Джуваго.