Як достроково розірвати договір оренди житла в Польщі?

Будь-який договір може бути розірваний. Не виняток і умова мешкання в Польщі, дію якої може знадобитися припинити. Однак залежно від типу договору оренди житла, а також супутніх обставин, розірвання договору може бути негайним, після закінчення встановленого терміну повідомлення, а може знадобитися і виконання контракту до повного закінчення його терміну.

Зміст:

• Хто і коли може розірвати умову найму мешкання?
• Розірвання договору оренди на невизначений термін
• За який термін потрібно попередити про розірвання безстрокового договору оренди?
• Розірвання договору оренди на визначений строк
• Чи може розірвати строкову умову мешкання орендар або орендодавець?
• Чи можна розірвати строковий договір, якщо одна зі сторін проти?
• Негайне розірвання договору оренди
• Як оформити розірвання договору найму в Польщі раніше строку?

Хто і коли може розірвати умову найму мешкання?

Є три принципово різні ситуації, від яких залежатиме і сама можливість дострокового розірвання договору, і способи реалізації такої можливості. Йдеться про безстрокові умови, договори, укладені на певний період, а також ситуації, коли договір може бути розірваний негайно.

Розглядатися ситуація буде як з боку орендодавця, так і орендаря. У конкретних обставинах необхідно не тільки розуміти свої права і можливості, але і стежити, щоб вони не суперечили правам і можливостям іншої сторони.

Розірвання договору оренди на невизначений термін

Відсутність спочатку зазначеного терміну дії договору – само по собі передбачає можливість його розірвання на якомусь етапі. Через відсутність періоду дії, припинення умови навряд чи правильно називати «достроковим», але тим не менш процес розірвання повинен відповідати нормам.

Згідно з польським законодавством, сторони мають право розірвати такі договори, як за ініціативою орендодавця, так і орендаря, але з дотриманням договірних термінів, а при їх відсутності — з дотриманням термінів, встановлених законом.

За який термін потрібно попередити про розірвання безстрокового договору оренди?

З вищесказаного випливає, що в самому договорі можуть бути встановлені терміни повідомлення іншої сторони про припинення умови мешкання, при цьому сторони можуть вільно визначати такий період повідомлення в договорі – це і є договірний термін. І ця норма первинна. Тільки якщо цей термін не встановлений контрактом, буде діяти період, зазначений у законодавстві – тобто термін, встановлений законом.

Якщо договірний термін може бути будь-яким, то з встановленим законом періодом потрібно розбиратися окремо. Згідно з art.688 Kodeksu Civilnego (далі – k.c.):

Наприклад, повідомлення подається 10 січня. Це означає, що договір буде діяти до 10.01 + лютий + березень + квітень (повністю), тобто до 30 квітня.

Що робити, якщо оплата не щомісячна? У цьому випадку застосовуються норми art.673 k.с.:

Якщо уважно ознайомитися з текстом статті, то не можна не помітити розбіжності норм, пов'язаних з щомісячними платежами за оренду: згідно art.688 k.c., це до кінця третього місяця від повідомлення, а по art.673 k.c. – до кінця наступного місяця, тобто фактично в три рази менше. Яка ж з норм використовується?

Такі розбіжності в тексті закону дійсно є, і з ними пов'язано безліч різних тлумачень і коментарів фахівців. Не заглиблюючись у деталі, скажемо лише, що для безстрокового договору мешкання з щомісячними платежами суди найчастіше посилаються на art.688 k.c., а в інших випадках – на art.673 k.c.

Розірвання договору оренди на визначений строк

З договором, спочатку укладеним на визначений період, все принципово інакше. Перш за все, він буде вважатися втраченим силу:

1. По закінченню строку дії.
2. За згодою сторін, які підписують анекс до умови або окрему угоду про припинення договору.

У цих двох параметрах все гранично ясно. Але що робити, якщо строковий договір бажає розірвати тільки одна сторона?

Чи може розірвати строкову умову мешкання орендар або орендодавець?

Далі ми будемо говорити про окремі випадки розірвання договору оренди житла, пов'язані з порушеннями умов умови (т.з. негайне розірвання). Це специфічні ситуації, які поки виключимо.

Коли в інших обставинах орендар або орендодавець можуть розірвати умову? Тільки, якщо такі умови спочатку прописані в договорі (або внесені в нього анексом).

Наприклад, в договорі може бути вказано на можливість його розірвання у зв'язку з втратою роботи, банкрутством, переїздом в інше місто, смертю тощо.

Тут потрібно зупинитися на випадках смерті орендаря. За замовчуванням це не є підставою для розірвання строкового контракту. Якщо ці умови не прописати окремо, стороною договору може стати спадкоємець покійного.

Чи можна розірвати строковий договір, якщо одна зі сторін проти?

Важливо розуміти, що все сказане в рівній мірі відноситься і до орендаря, і до орендодавця. Тут ні у однієї зі сторін немає яких-небудь преференцій (знову ж таки, якщо вони не встановлені в самій умові).

Ще один важливий момент – що робити, якщо, наприклад, сама можливість дострокового розірвання в договорі є, але строк повідомлення, не прописаний. Тоді і для строкового договору застосовуються норми art.673 k.c. В той же час art.688 k.c., у випадку умови з встановленим строком дії, не використовується.

Негайне розірвання договору оренди

Згідно з Цивільним кодексом Польщі, негайне припинення договору оренди можливе лише у строго визначених ситуаціях:

1. §2, art.664 k.c. – орендар може розірвати договір, якщо предмет оренди має дефект;
2. §2, art.667 k.c. – орендодавець може розірвати договір, якщо орендар використовує предмет оренди способом, що суперечить договору або його цільовому призначенню, і, незважаючи на попередження, не припиняє використовувати його таким чином або якщо він нехтує нерухомістю таким чином, що піддає її втраті або пошкодженню;
3. art.672 k.c. – орендодавець може розірвати договір, якщо орендар прострочить оплату орендної плати як мінімум за два платіжних періоди;
4. art.685 k.c. – орендодавець може розірвати договір житла, якщо наймач грубо або систематично порушує діючий порядок будинку або своїм неналежним поведінкою ускладнює користування іншими приміщеннями в будівлі.

Отже, у орендаря є лише одна підстава для негайного розірвання – певні дефекти приміщення / приміщень, про які він не знав спочатку, і які не можна оперативно усунути.

У орендодавця таких умов декілька, але більшість з них так чи інакше пов'язані з невиконанням умов контракту або загрозою шкоди нерухомості.

Для повідомлення про розірвання можна використовувати бланк, про який будемо говорити далі, однак в ньому необхідно вказати правильну статтю кодексу і правильні строки розірвання.

Як оформити розірвання договору найму в Польщі раніше строку?

Спосіб повідомлення законом прямо не встановлений, однак існує норма, що зміна або припинення договору повинно мати ту ж форму, що і сам договір (art.77 k.c.). Відповідно, якщо договір житла був підписаний у паперовому вигляді, таким же повинно бути і повідомлення про його розірвання.

Форма доставки повідомлення також може бути прописана в самому договорі. В іншому випадку, вона може бути будь-якою, що підтверджує факт отримання, наприклад, вручення під підпис або відправка рекомендованим листом з повідомленням.

Бланк повідомлення, знову ж таки, законодавчо не визначений, але очевидно, що він повинен містити як мінімум інформацію:

• ідентифікуючу сторони;
• точно описуючу договір, до якого відноситься;
• дата складання;
• строк повідомлення, бажано з точною датою вступу в силу;
• підпис.

Підсумуємо. Будь-який договір оренди житла може бути розірваний достроково, якщо такі умови прописані в ньому самому, або про це досягнуто згоди сторін.

В іншому випадку безстроковий договір житла можна розірвати через повідомлення, строк якого встановлений законом, або при умовах, відповідних негайному розірванню (як правило, порушення договору). Строковий договір (без зазначення в ньому способу дострокового розриву, згоди сторін або порушень) не може бути розірваний до його закінчення.