Як зняти квартиру в Німеччині та укласти договір оренди на довгий термін?

Жити в Німеччині для багатьох вигідно. Високий рівень життя, неспівставні поки що зі країнами колишнього СРСР доходи. Однак життя не може складатися з одних плюсів, а безсумнівними мінусами є витрати. Провідну роль у витратах на проживання в ФРН складає оренда житла.

Було б не так складно, якби оголошувалася якась сума оренди, і виплачуючи її іноземець не думав би більше ні про що. Але німці не були б німцями, якби спочатку не придумали найскладнішу, заплутану для непосвячених систему, а пізніше не зарегулювали б усі її нюанси законодавчо.

Розкажемо про оренду житла в Німеччині у всіх подробицях. Чому сума, вказана в договорі, може значно відрізнятися від фактичної? Як укласти та розірвати договір оренди? Як розрахувати всі витрати і не платити зайвого? Давайте розберемося.

Зміст:

• Скільки коштує зняти квартиру на тривалий термін?
• Nebenkosten — комуналка
• Kaltmiete і Warmmiete – вартість оренди в договорі
• Mieterhöhungen – можливість підвищення ціни оренди
• Kaution – застава при оренді квартири
• Додаткові витрати
• Приклад підрахунку витрат на оренду в Німеччині
• Про скорочення та абревіатури
• Вартість оренди
• Параметри квартири
• Поверховість
• Типи нерухомості – будинок, квартира або кімната
• Інші скорочення
• Як зняти житло в Німеччині?
• Крок 1. Підготовка документів для іноземця
• Крок 2. Пошук житла через сайти оренди
• Крок 3. Перегляд
• Крок 4. Укладення договору оренди
• Крок 5. Передача ключів від квартири
• Розірвання договору оренди нерухомості
• Взаємне
• За ініціативою однієї зі сторін

Скільки коштує зняти квартиру на тривалий термін?

Тим, хто тільки почав вивчати питання життя в Німеччині, потрібно відразу приготуватися до великої кількості нової термінології. Ми постараємося максимально адаптувати текст під звичні поняття, але німецькі визначення потрібно точно розуміти – хоча б тому, що вони можуть зустрічатися в договорі.

Наприклад, знати різницю між «Kaltmiete» і «Warmmiete» необхідно. Незважаючи на те, що обидва терміни можна перекласти як «оренда житла», вони позначають різні, часом значно відмінні, вартості. З них і почнемо, але спочатку…

Nebenkosten — комуналка

Першим терміном буде Nebenkosten. Його часто перекладають як «додаткові витрати», але по факту це ніщо інше як комунальні платежі. Але і тут є свої нюанси.

Через поточний характер цих витрат в них не можуть бути включені:

1. Капітальний ремонт.
2. Витрати на юристів та суди.
3. Проведення різних експертиз.
4. Оплата бухгалтерів, складання звітності тощо.

Ці витрати повністю лежать на орендодавці. Відповідно, у складі Nebenkosten можуть бути витрати на:

• Водопостачання, водовідведення, прилади обліку води.
• Опалення.
• Гаряча вода.
• Утримання ліфта.
• Податки.
• Прибирання прилеглих територій.
• Вивезення сміття.
• Прибирання місць загального користування, в т.ч. дезінсекція.
• Освітлення місць загального користування.
• Страхування будівлі.
• ТВ-антена, радіо.
• Інше.

Іншими словами, Nebenkosten – це сукупність витрат на поточне утримання нерухомості, частина з яких може бути покладена на орендаря, але повинна бути чітко вказана в договорі.

Нагадаємо, що прописка в Німеччині в деяких випадках є обов'язковою, а сам факт реєстрації може спричинити необхідність деяких платежів. Наприклад, за ТВ-антену.

Kaltmiete і Warmmiete – вартість оренди в договорі

Тепер повернемося до вище зазначених термінів Kaltmiete і Warmmiete. Перший з них – Kaltmiete – дослівно перекладається як «холодна оренда». Справа в тому, що витрати на опалення в Німеччині досить великі в загальному обсязі комунальних платежів, тому вартість оренди без цього виду витрат і назвали «холодною».

Warmmiete, навпаки, включає в себе і комуналку, і вартість безпосередньо оренди (за метри). Тобто:

Важливо точно розуміти, який тип оренди відображений у договорі. Якщо зазначений перелік Nebenkosten, а вартість оренди позначена як Warmmiete, то це вже повна вартість оренди (за винятком додаткових витрат). Якщо ж крім списку Nebenkosten зазначений Kaltmiete, ці витрати потрібно сумувати.

Mieterhöhungen – можливість підвищення ціни оренди

Це один з найнеприємніших моментів в оренді житла в ФРН. Сума, закріплена в договорі, може бути збільшена орендодавцем в односторонньому порядку. В деяких випадках не доведеться навіть переписувати договір – ціна законно зросте і по вже існуючому.

Замість Mieterhöhungen цілком можуть бути використані й інші терміни, але суть у всіх одна – підвищення орендної плати. До речі, ця ситуація склалася на ринку нерухомості Німеччини вже давно, і не приводить в захват самих німців – принаймні з 1950-х років минулого століття ситуація неодноразово приводила до масових протестів.

Коли ж орендодавець має право підняти Kaltmiete (а мова саме про цей параметр оренди)? Такі випадки чітко встановлені законом:

• Підвищення до середньоринкових значень. В ФРН є такий показник, як Mietspiegel. Це і є середня вартість оренди аналогічної нерухомості в даній місцевості, що оновлюється раз в 1 – 2 роки. Якщо спочатку договір підписаний на меншу суму, то орендодавець має право збільшити Kaltmiete. Є строгі правила і норми такого зростання ціни, але їх підвищення на 15% — 20% за три роки цілком реально.
• Indexmiete. За формою – певна індексація вартості оренди. По факту – дозвіл збільшувати ціни на розмір офіційної інфляції.

Існують і ще два моменти, коли оренда може зрости, але вони повинні бути погоджені:

• Модернізація. Певні необов'язкові поліпшення нерухомості, які можуть бути проведені тільки за згодою сторін. Потрібно відрізняти поняття ремонту, як необхідних для існування будівлі і можливості проживання дій, і модернізацію.
• Staffelmiete. Так зване «ступінчасте підвищення». Ці умови спочатку закладаються в договір, тобто погоджуються між орендарем і орендодавцем спочатку.

У кожного зі способів є свої параметри, визначені законодавством. Недотримання таких даних може зробити підвищення вартості оренди незаконним.

Kaution – застава при оренді квартири

Сподіваємося, у вас не виникло помилкової думки, що всі труднощі позаду 😀? Ні, попереду ще багато «цікавого», наприклад, таке поняття як Kaution – застава при оренді.

В загальних рисах така витрата може бути знайома по оренді в інших країнах – це певна сума, яка буде вилучена орендодавцем у випадках несплати оренди або нанесення шкоди. Однак німці чітко встановили параметри такої застави:

1. Розмір. Не більше трьох величин орендної плати, але допускаються менші розміри або повна відсутність застави.
2. Розстрочка. Допускається (за погодженням) форма оплати в розстрочку, але на момент початку оренди перший платіж обов'язково має відбутися.
3. Розташування. Кошти повинні знаходитися на спеціальному рахунку в банку обов'язково під відсотки. Величина відсотків не обговорюється, а доступ до рахунку сторони не мають, крім як за умовами контракту.

Завершальний пункт вимагає додаткових роз'яснень. Законодавство встановлює такі допустимі параметри рахунку:

• Treuhandkonto. Депозит. Найбільш поширена форма застави. Створюється спеціальний рахунок, куди і переводяться кошти. Відкриває рахунок орендодавець, але за вищеописаними правилами збереження Kaution. Порушення правил карається, в т.ч. і кримінально.
• Verpfändetes Sparbuch. Ощадний рахунок відкривається орендарем, але документи на нього передаються орендодавцю через підписання спеціальної угоди (Verpfändungserklärung an den Vermieter).
• Mietkautionsbürgschaft або Mietkautionsversicherung. Спеціальний вид страховки, коли орендодавець виплачує в місяць страховій компанії від 3% до 5% вартості Kaution, а та гарантує відшкодування коштів орендодавцю у страхових випадках.
• Bürgschaft. Поручительство фізичних або юридичних осіб. Найчастіше такий документ оформляє роботодавець або близькі родичі.
• Ризиковані інвестиції. Рідко застосовуваний, але допустимий законом варіант, при якому сторони погоджують вкладення застави у високо дохідні, але ризиковані активи.

Відсотки, отримані за таким вкладом, є власністю орендаря. У разі припинення дії договору, застава повертається разом з накопиченими відсотками.

Додаткові витрати

Вже згадувалося, що деякі витрати можуть не бути включеними в Nebenkosten, а стягуватися окремо. Найбільш часто зустрічаються:

• Електроенергія.
• Засоби комунікації (інтернет, телефон).
• Меблі.
• Побутова техніка.
• Інше.

При цьому потрібно розуміти, що витрати на ці обставини можуть як бути пов'язаними з договором оренди, так і не мати нічого спільного з орендодавцем. Наприклад, інтернет може бути підведений самим орендарем. У цьому випадку оплата послуг знаходиться у двосторонньому форматі між ним і провайдером.

Аналогічно з меблями і технікою. Нерухомість може здаватися без неї, і орендар сам знаходить способи придбання. Це найбільш частий випадок, і на даному етапі слід підготуватися до витрат на цьому етапі. Однак меблі можуть бути і вже встановленими в житлі, що вимагатиме окремої оплати за договором оренди або взагалі буде регулюватися окремою угодою.

Уваги заслуговують і кухня – меблі та техніка. Вони також можуть здаватися в оренду, але нерідкі випадки, коли необхідне відсутнє і його доведеться купувати.

Буває, що попередні мешканці, змушені раніше обставляти кухню, готові продати своє майно (не доведеться демонтувати, перевозити, встановлювати заново), але такі витрати доведеться погоджувати.

Приклад підрахунку витрат на оренду в Німеччині

Навряд чи ми зможемо позначити навіть орієнтовно штатний приклад. Вартість залежить від величезної кількості факторів і може відрізнятися дуже значно. Впливає тип будівлі, географія, вік та ще багато нюансів.

Однак для наочності ми постараємося дати дуже приблизний розрахунок витрат на перший місяць оренди двокімнатної квартири, чия оренда в оголошенні вказана як 500 євро на місяць.

Якщо користувалися послугами ріелтора, вартість його роботи також додавайте до розрахунків першого місяця.

Про скорочення та абревіатури

Для того щоб орендувати житло, одним із перших кроків буде його пошук. Інструментів для цього в Німеччині багато (ми детальніше обговоримо це далі), але новачку буде не так просто розібратися в сенсі пропозицій, не знаючи використовувані абревіатури.

Вартість оренди

Перш за все, три вже відомих нам терміна, без урахування яких не можна точно розрахувати майбутні витрати:

Параметри квартири

Тут потрібно обов'язково звернути увагу на повторювані символи. Далі ви побачите, що ванна і балкон можуть позначатися одним і тим же скороченням – B, а коридор і душ – D. Нижче пояснимо, як розібратися з цими даними.

Тепер про повторювані символи. Справа в тому, що ванна або душ є обов'язковими, і наявність в абревіатурах літер «B» або «D» в однині позначає тип санвузла. Якщо букви повторюються, то саме друга буде позначати балкон / коридор.

Для прикладу, 2ZB – двокімнатна квартира з ванною, 2ZD – така ж, але з душем, а 2ZBB – вона ж з ванною і балконом.

Ще один приклад – спробуйте спочатку розпізнати все самі, і тільки потім подивіться нашу розшифровку:

До речі, перелік скорочень може писатися як через «+», так і через кому.

Поверховість

Поверх проживання важливий. З ним пов'язана і безпека, і доступність. Від нього залежить і вартість оренди.

У німців рахунок поверхів починається з нульового. Тобто те, що ми звично називаємо першим – для них «0», наш другий вони називають першим, третій – другим і т.д.

Прийняті скорочення:

Ліфт досить важливий аргумент при виборі високо розташованої квартири. По-перше, це зручність, а далеко не вся подібна нерухомість у ФРН має ліфти або доступ до них. По-друге, обслуговування ліфта може стати додатковою статтею витрат.

Типи нерухомості – будинок, квартира або кімната

Звичайно, здаватися в найм можуть не тільки квартири, але й будинки, таунхауси тощо. Зрозуміти, про що йде мова, можна за наступними абревіатурами:

Інші скорочення

Ще кілька абревіатур, які можуть допомогти при пошуку житла:

Нерідко скорочення застосовують і до побутової техніки, наприклад, GK – електроплита з керамічним покриттям, GS – посудомийка тощо, але з цими абревіатурами плутанина виникає ще частіше, тому кожну позицію потрібно уточнювати.

Як зняти житло в Німеччині?

Ось ми і підібралися до головного, до того як саме можна орендувати квартиру у ФРН. Все, що було до цього – лише підготовчий етап. Тепер подивимося на практичне застосування описаних правил.

Головна трудність – досить висока активність ринку оренди нерухомості. Більше половини німців живуть саме в орендованому житлі. Вибравши підходящий варіант, будьте готові, що оглядати його прийдуть ще десятки людей.

Кому віддадуть перевагу розсудливі німці: своїм співвітчизникам чи іноземцям? Відповідь очевидна. Тому головна мета на перших етапах – переконати орендодавця у своїй благонадійності.

Крок 1. Підготовка документів для іноземця

Різні орендодавці можуть вимагати свої переліки документів. Ми надамо узагальнений список, частина з яких не є обов'язковими. Але, пам'ятайте, завдання – зацікавити орендодавця. Тому нічого не буде зайвим.

Приблизний список документів:

1. Посвідчення особи всіх, хто планує проживання (паспорти, ВНЖ у Німеччині, Блакитна карта тощо).
2. Анкета. Часто, особливо в житлових кооперативах, пропонують власні бланки. Але навіть якщо вони відсутні і в вимогах немає цього документа – складіть його. Нехай це буде своєрідне резюме для знайомства.
3. Супровідний лист німецькою. «Ми, сім'я таких-то бажаємо того-то з таких-то причин…».
4. Lohnabrechnungen – довідка про доходи. Стандартна форма за останні 3 місяці. Якщо отримати її неможливо, надайте інший фінансовий документ. Якщо Ви тільки працевлаштувалися, додайте трудовий договір.
5. Schufa Eigenauskunft. Довідка від організації Шуфа, що підтверджує кредитну історію. Зверніть увагу, що отримати довідку безкоштовно можна не частіше 1 разу на рік, а за додаткову доведеться заплатити 25 євро. Виготовляється довідка кілька місяців.
6. Steuerunbedenklichkeitsbescheinigungen. У цій довгій назві «ховається» всього лише довідка про систематичну виплату податків. Отримується оперативно в податковій, і краще взяти аналогічні для всіх працюючих членів сім'ї.
7. Рекомендаційний лист від попереднього орендодавця. Це дуже корисний документ, його наявність допоможе розташувати до вас потенційного орендодавця. Отримати його не завжди можливо. Як мінімум, оформляти його не зобов'язані. Але попередній орендодавець може оформити Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieter – це довідка, що підтверджує, що вся належна за житло плата стягувалася вчасно, і боргів не залишилося.
8. Інші документи, якщо вони вимагаються орендодавцем.

Всі документи потрібно підготувати в паперовому форматі, але буде дуже корисно мати їх і в електронному. Багато хто віддає перевагу спочатку знайомитися дистанційно. В цьому випадку ви відправите весь наявний пакет, і при особистому спілкуванні частина питань вже буде знята.

Крок 2. Пошук житла через сайти оренди

На цьому етапі підбираються підходящі варіанти. Побачивши перший, що задовольняє умовами, не поспішайте на його огляд. Вже згадувалося, що бажаючих, швидше за все, буде багато. Тому і вам слід підібрати кілька квартир, і подивитися кожну з них.

До сих пір можна зустріти оголошення про найм в газетах і журналах, можна звернутися до ріелтора (маклера), але його послуги платні. Однак сучасність дає безліч онлайн-інструментів для підбору житла в Німеччині.

Короткострокове проживання

Для цих цілей завжди є старий-добрий Booking, який допоможе швидко підібрати хостел, готель, гуртожиток і забронювати його. Використовувати це бронювання можна буде і в інших цілях, наприклад, при отриманні візи.

Є й інші ресурси, наприклад:

• zwischenmiete.de
• wimdu.de
• airbnb.de
• wg-gesucht.de

Довгострокове проживання

В принципі, ситуація аналогічна, треба тільки заздалегідь звертати увагу на зазначені терміни. Можна подивитися пропозиції на сайтах:

• immowelt.de
• immobilienscout24.de

Пошук досить стандартний. Розглянемо його на прикладі immowelt.de.

1. На першій же сторінці вибираємо об'єкт: будинок, квартира і т.д. А також зазначаємо, що нас цікавить саме оренда і де має розташовуватися житло.

2. На цій же сторінці є додаткові фільтри: розмір оренди, площа, кількість кімнат. Вибираємо, натискаємо пошук.

3. Відкривається сторінка з результатами. При цьому вибрані у фільтрах параметри залишаються видні на сторінці зверху. Їх завжди можна змінити.

4. Знаходимо за описом підходящі варіанти. Клікнувши по кожному з них, відкриються сторінки з більш докладною інформацією.
5. Крім ціни та інших параметрів, можна подивитися на розташування нерухомості, розташовані поруч інфраструктурні об'єкти: школи, магазини і т.д.

6. Зв'яжіться з представником орендодавця для з'ясування подальших дій.

Контактні дані можуть бути спочатку приховані. Відкриваються вони безкоштовно, натисканням на відповідну кнопку.

Крок 3. Перегляд

Вибравши підходящий варіант і домовившись про зустріч, вирушайте на перегляд. З собою візьміть пакет документів і… доброзичливу усмішку!

«Посміхайтеся, панове, посміхайтеся!», — ця фраза з відомого фільму повинна стати для вас ключовою цього дня. Нагадуємо, головне завдання – сподобатися орендодавцю, викликати його довіру. У конкуренції з німцями, перевага у них, що називається, за визначенням. Вам потрібно показати презентабельність. Усмішка – крок до успіху. Але не переборщіть. Якщо виникнуть сумніви в адекватності, навряд чи це допоможе.

Завойовуючи прихильність господарів нерухомості, не забувайте про свої інтереси. Це повинен бути взаємовигідний договір.

Крок 4. Укладення договору оренди

При укладенні договорів проявляється вся пунктуальність німців. Вони ретельно перевіряють кожен пункт, і так само ретельно вимагають їх дотримання (що не заважає знаходити помилки приблизно в 50% випадків, але це вже інша історія).

Орендар повинен точно розуміти, що саме підписує. Якщо немає можливості перевірити договір самостійно, зверніться до посередника.

Законодавчі норми регулюють більшість параметрів таких договорів. Але якщо помилка все ж закрадеться, не варто переживати, що договір стане недійсним.

Зміст контракту

Зміст договору визначається законодавчо і повинен відповідати обставинам. У більшості випадків у договір оренди повинно бути включено:

• Дані сторін.
• Вартість оренди. Якщо вказано просто Miete, потрібно уточнити, про що йде мова: Kaltmiete чи Warmmiete. Звичайно, перше зустрічається найчастіше.
• Nebenkosten. Зверніть увагу, що часто витрати на «комуналку» стягуються заздалегідь у вигляді передоплати. Це також повинно бути чітко прописано.
• Mieterhöhungn. Вказуються розміри і способи збільшення плати.
• Kaution. Розмір і спосіб стягнення застави.
• Термін оренди. Може бути безстроковим.
• Термін розірвання. Період, за який орендодавець повинен бути попереджений. Як правило, 3 місяці.
• Параметри нерухомості: площа, кількість кімнат тощо.
• Наявність і кількість ключів, в т.ч. від усіх основних і додаткових дверей і приміщень, а також місця їх знаходження (у орендаря, у орендодавця тощо).
• Поточні і додаткові витрати. Вказується вся структура витрат, включаючи необхідність дрібного ремонту, обслуговування ліфта тощо.
• Порядок проживання. Наявність тварин, гостей, можливість суборенди тощо.
• Меблі та техніка. Точний список.
• Показання лічильників на момент вселення.
• Способи оплати за електрику, можливо інтернет, телефон.
• Вартість дрібного ремонту, який оплачує орендар. Це може бути заміна крана, витратних матеріалів тощо. Встановлюється у вигляді суми на місяць.
• Як діяти у випадках, не розглянутих у договорі, та інші положення.

Крок 5. Передача ключів від квартири

«Передача ключів» — це момент вселення. Але перш ніж ми звернемося до цієї процедури, звернемо увагу на право орендаря (квартиронаймача) змінити замки на власні, навіть якщо в контракті вказано інше.

Але при виїзді (припиненні дії договору) має повернути нерухомість з тими замками і кількістю ключів, з якими в'їжджав у неї.

Передаваних ключів має бути на один більше, ніж кількість людей, які в'їжджають у житло. Збільшення кількості ключів за рахунок орендаря – його право.

Інше при передачі ключів – дія більше ритуальна, ніж юридична. Вона означає, що орендар може зайняти приміщення.

Розірвання договору оренди нерухомості

Параметри розірвання контракту краще детально прописати з самого початку. Термін попередження, форс-мажорні обставини, можливі компенсації та спосіб передачі житла. Однак не можна все передбачити, та й ситуації можуть бути різні.

Відрізняються параметри розірвання при безстроковому договорі (це може статися в будь-який момент відповідно до закону і прописаних правил) і контракті, укладеному на певний термін.

Взаємне

Це найбільш простий варіант. Люди, які домовилися про щось одне, мають право змінити умови угоди, в тому числі і повністю розірвати її.

Якщо нові умови не відповідають попереднім, то бажано укласти додаткову угоду, щоб у подальшому не могло виникнути претензій.

За ініціативою однієї зі сторін

Орендар:

Закон дає орендарю права розірвати договір оренди, але зобов'язує попередити за термін не менше трьох місяців. При цьому термін оренди останнього місяця має закінчуватися в кінці цього місяця. Тобто фактично період може бути більше 90 днів.

Наприклад, орендар заявляє про бажання розірвати угоду 15 січня. 15.01 + три місяці = 15.04. Але квітень, у цьому випадку, має бути оплачений повністю. Відповідно, договір буде розірваний 30.04.

Таке повідомлення називається Kündigung, а сам процес – Kündigungsfrist.

Крім цього, орендар має право розірвати договір, якщо:

1. Відсутня можливість вселення.
2. Орендодавцем не виправлено серйозний недолік, що перешкоджає повноцінному проживанню, про який було повідомлено письмово.
3. Проживання створює загрозу життю або здоров'ю (небезпечна пліснява, паразити). Така загроза має бути підтверджена в судовому порядку.
4. Обман або невиконання орендодавцем умов угоди.

Зазначені випадки вимагають знання юридичних тонкощів, тому не варто звертатися до них без участі юриста.

Є ще два особливих випадки: смерть орендаря (на розірвання договору родичами дається місяць) і Sonderkündigung – якщо орендар не згоден з умовами Mieterhöhungen, він може розірвати контракт протягом 2-х місяців з початку дії нових цін.

Орендодавець:

Орендодавець зобов'язаний дотримуватися всіх умов договору і норм закону. Всі сумніви тлумачаться на користь орендаря. Розірвання поза правилами можливе тільки в судовому порядку, при доказі обставин непереборної сили.

Складно? Так, непросто. Але оренда квартири в ФРН у багатьох випадках процес обов'язковий, без цього просто не обійтись. Вихід два – укладати договір і знімати квартиру нічого в цьому не розуміючи, або все-таки постаратись розібратись у деталях.

На нашу думку, вибір очевидний. Зі свого боку, ми постарались представити картину максимально докладно і зрозуміло. Сподіваємось, що змогли допомогти.