Квартира у Польщі - купівля, ціни, витрати

Купівля квартири в Польщі Питання: проаналізуємо всі можливості польського ринку нерухомості, і дізнаємося, які ціни для нього характерні.

 

Зміст:

• Купівля квартири в Польщі
• Квартира в Польщі та Карта Побуту (ВНЖ)
• Ціни на нерухомість в Польщі
• Чи потрібен дозвіл на покупку нерухомості в Польщі?
• Типові витрати на квартиру в Польщі

Купівля квартири в Польщі

Питання: «а чи не настав час продати квартиру на історичній батьківщині і купити таку ж в Польщі?» турбує багатьох емігрантів з України, Білорусі чи Росії, тому сьогодні проаналізуємо всі можливості польського ринку нерухомості, і дізнаємося, які ціни для нього характерні.

Найчастіше від фінансових можливостей емігранта залежить рішення — яке місто для життя вибрати. Якщо у вас ще недостатньо власних накопичень для придбання житла, але є стабільний і регулярний дохід — можна звернутися в банк за кредитом.

Польські банки досить ліберально ставляться до купівлі квартир іноземцями та охоче надають іпотеку особам без польського громадянства.

Квартира в Польщі та Карта Побуту (ВНЖ)

Серед потенційних іммігрантів поширена думка, що покупка нерухомості — це швидка дорога до отримання посвідки на проживання в Польщі — це не так.

Від вас, як від власника власної квартири, не будуть вимагати надавати договір оренди при подачі документів на ПМЖ або ВНЖ. Однак, сам факт наявності нерухомості в Польщі — це не підстава для натуралізації.

Ціни на нерухомість в Польщі

Ціни на житло в Польщі, варіюються в залежності від воєводства: в Нижній Сілезії і на Гданському Помор’ї буде дорожче ніж скажімо в Підкарпатті; міста: в Кракові та Варшаві квартири дорожче.

Квартира на первинному ринку, тобто «від девелопера» коштує трохи дешевше, але варто пам’ятати, що більшість квартир в Польщі продається в «сирому» стані і додатково близько 30.000 – 50.000 PLN потрібно буде витратити на оздоблювальні та інші ремонтні роботи.

Хоча слід зазначити, що останнім часом, через зростання конкуренції на польському ринку нерухомості, під здачею квартири в «сирому» стані — „stan deweloperski” фірми все частіше мають на увазі проведення попередніх базових оздоблювальних робіт, а іноді навіть установку сантехніки.

Найдорожчі квартири знаходяться у Варшаві, Кракові та Вроцлаві. У Варшаві за однокімнатну квартиру-студію, т.зв. «кавалерку», заплатите, в середньому, бл. 8088 PLN за квадратний метр. У квартирах розміром побільше (38m²-60m²) квадратний метр коштуватиме бл. 7741 PLN.

Найдешевші помешкання в польській столиці знайдемо в Дільниці міста Бялоленка — Białołęka вони обійдуться вам бл. 5000-5500 PLN за квадратний метр.

У Вроцлаві середня вартість квадратного метра в однокімнатній квартирі — 6389 PLN, двокімнатна обійдеться вам бл. 5864 PLN.

А ось приблизний зріз цін за квадратний метр (у польських злотих) за іншими польськими містами *:

Місто	Квартира до 38m²	Квартира 38m² — 60m²
Краків	7019	6608
Познань	7047	6017
Гданськ	5375	5447
Люблін	5257	5074

Серед великих міст найдешевше коштуватиме нерухомість в прикордонному Західнопоморському Щецині, де ціна за квадратний метр як однокімнатної так і двокімнатної квартири майже однакова і знаходяться в межах 4900 PLN.

* Дані про ціни на нерухомість – рапорт за жовтень 2015 року — зібрані порталом bankier.pl

Чи потрібен дозвіл на покупку нерухомості в Польщі?

В інтернеті знайдемо масу неточної інформації про те, що особам, які не мають польського громадянства, потрібен спеціальний дозвіл на покупку будь-якої нерухомості в Польщі.

Польське законодавство, перш за все, розділяє поняття будинку і так званого «окремого житлового приміщення» — „samodzielny lokal mieszkalny” — тобто звичайної квартири.

Таким чином відповідно до статті 8 закону РП про придбання нерухомості іноземцями, який описує вимоги і процедуру отримання дозволу, факт придбання окремого житлового приміщення вказується як виняток.

З оригіналом закону РП можна ознайомитися в зборі законів прийнятих польським Сеймом. Підводячи підсумок, якщо у вас є:

• Віза;
• ВНЖ;
• ПМЖ або ж
• Карти Резидента ЄС,

додаткові дозволи не потрібні.

Але якщо все ж плануєте придбати будинок, то спеціальний дозвіл Міністра Внутрішніх Справ РП може знадобитися.

Також дозвіл на покупку житла вам буде потрібно, якщо місце, де ви плануєте придбати нерухомість, перебуває в прикордонній зоні.

При подачі заяви потрібно підтвердити, що факт покупки нерухомості не створює загрози обороноздатності і державної безпеки Польщі, а також, що у вас є обставини, які підтверджують ваш зв’язок з Польщею.

Виняток становлять ті, хто:

• проживає в Польщі більше 5 років на підставі ПМЖ або Карти Резидента ЄС;
• перебуває у шлюбі з громадянином РП і живе в Польщі більше 2 років на підставі ПМЖ або Карти Резидента ЄС, а нерухомість буде спільною власністю подружжя;

а також в ряді інших випадків. Перелік винятків — на сайті Міністерства Внутрішніх Справ і Адміністрації РП.

Польське ЖКГ: wspólnota і spółdzielnia

Житло, куплене в Польщі, найчастіше є частиною:

• товариства (спільноти) власників житла/кондомініум (Wspólnota Mieszkaniowa — WM) або
• житлового кооперативу (Spółdzielnia Mieszkaniowa — SM).

WM зазвичай організовуються під час будівництва нових будинків девелопером, тоді як будинки, які складаються в SM, це — перш за все нерухомість, побудована державою за часів соціалістичної Польщі (ПНР), а в особливості великі панельні будинки.

Після 1989 року жителі таких будинків, яким житло надавала соціалістична Польща, отримали право викупу квартири за 1/3 ринкової ціни. Але багато хто продовжує жити в квартирах, які формально належать не їм, а — житловому кооперативу.

Тому якщо ви приймете рішення купити квартиру в одному з панельних будинків, то проживаючи там потрібно буде вносити плату за оренду землі державі. У польському праві це називається „użytkowanie wieczyste” — право користуватися землею протягом 99 років, так як ділянка, на якому побудований будинок, все ще належить місту або гміні.

Купуючи квартиру в одному з нових будинків, ви зіткнетеся з іншою ситуацією: земля, на якій він побудований, буде належати створеній WM, отже, плату за землю потрібно буде здійснювати на користь цієї організації.

Варто зауважити, що SM, як і WM – це перш за все юридичні особи, які теоретично можуть фінансувати будівництво нового житла, особливо це стосується житлових кооперативів (SM), які часто мають у своєму розпорядженні набагато більший бюджет, ніж WM.

Так що не факт, що нове збудоване житло буде автоматично частиною кондомініуму (WM).

Головна відмінність полягає в тому, що спільноти WM зазвичай куди менші за розміром — один-два будинки, а кількість жителів рідко коли перевищує 100-200 осіб. У зв’язку з чим кожен, хто купив квартиру в будинку WM, отримує право голосу і має можливість приймати рішення про ремонтні роботи, питання управління і таке інше.

В кооперативи SM може входити цілий ряд будинків з чисельністю мешканців в кілька тисяч чоловік. У цьому випадку одна конкретна людина має досить скромний вплив і найчастіше не має навіть права голосу, без оплати спеціального внеску.

SM часто непопулярні, так як досить складно змінити керівників через велику бюрократію розширеного адміністративного апарату.

Розмір місячної квартплати в WM встановлюється зазвичай раз на рік на зборах, в залежності від потреб будинку. Як правило, оплата за квартиру у WM значно нижче ніж у SM і становить 100-200 PLN. Тоді як у великих SM, де рішення про величину адміністративних оплат приймає адміністрація, плата може досягати 500-600 PLN на місяць.

Ремонти квартир, балконів та інші зміни

Особливу увагу слід звернути на такі моменти як:

• скління балкона;
• зовнішні кондіціонери;
• супутникові антени,

а також снесення стін у квартирі та інших рішень, які досить популярні в країнах колишнього СРСР і часто проводяться без узгодження з відповідними управліннями.

Якщо ви вирішили засклити свій балкон, а ваша квартира знаходиться, наприклад, в кондомініумі WM, то в більшості випадків вам знадобиться згода 50% + мешканців будинку, а у випадку з маленькими WM — схвалення всіх мешканців.

Крім того, ваш запит буде відправлений на узгодження до Відділення Архітектури і Будівництва вашої дільниці або іншого локального органу гміни.

Теж саме стосується установки нових дверей або інших змін, які можуть естетично вплинути на вигляд сходового майданчику в будинку — потрібно обов’язково поінформувати адміністрацію WM або SM, можливо буде потрібно зібрати згоду мешканців на поверсі і надати адміністратору план змін, який ви хочете провести.

Поляки, особливо молоді та в нових районах, несхвально ставляться до ремонтів, які проводяться без консультації і можуть вплинути на зовнішній вигляд будинку або площі загального користування.

Тому вони не забудуть проінформувати про вашу «ініціативи» Інспекторат Будівельного Нагляду (Inspektora Nadzoru Budowlanego), і вам доведеться не тільки розбирати все назад, але і платити серйозний штраф.

Типові витрати на квартиру в Польщі

Як ми вже вказували, czynsz або т.зв. адміністративні оплати (opłaty administracyjne) можуть варіюватися, залежно від конкретної wspólnoty або spółdzielni.

У вартість адміністративної оплати за помешкання може входити опалення і вода, і додатково ви заплатите тільки якщо перевищите ліміт, який передбачений договором з кооперативом або спільнотою.

Як правило в Польщі ви робите комунальні платежі наперед, оплачуючи форму застави (zaliczka), а після перевірки лічильників та розрахунку фактичного використання вами послуг відбувається т.зв. «вирівнювання» (wyrównanie), і компанія-постачальник послуг здійснює з вами взаєморозрахунки.

По-польськи це називається nadpłata — повернення частини коштів, які ви вже заплатили, але не витратили в повному обсязі. Це може стосуватися як води, так і електроенергії, тому будьте уважні: постачальник послуг може спочатку висилати вам рахунки на великі суми, наприклад, через те, що мешканець перед вами використовував більшу кількість води або енергії.

Що це означає на практиці: січень — ви отримали рахунок за воду на 200 PLN і за електрику на 150 PLN. У березні адміністрація або постачальник послуг перевірили лічильники, і виявилося, що ви використовували більше води (на 250 PLN), ніж вони передбачили, але електрики витратили менше (на 120 PLN). Отже, ви зобов’язані доплатити 50 PLN за воду, а за електрику 30 PLN вам повернуть.

Додатково слід звернути увагу на такі витрати як:

• вивіз сміття (50-70 PLN, в залежності від кількості проживаючих, величини квартири і від того сортуєте ви сміття);
• ремонтний фонд;
• інтернет (ціни на цей вид послуг доходять до 60-70 PLN на місяць);
• оплата паркінгу;

Підземні паркінги в будинках можуть бути зручним місцем для вашого авто, але також дуже дорогим. Місячна вартість оренди на них варіюється від 120 і до 500 PLN.

Якщо ви купили паркувальне місце разом з квартирою, то місячна оплата може бути невеликою (до 40-50 PLN) або взагалі бути відсутньою, але тоді перед покупкою квартири потрібно буде додатково викласти за таке місце близько 10.000 – 60.000 PLN.