Чи варто купувати будинок у Польщі з відхиленням від проєкту?

Покупка нерухомості – серйозний крок для переважної більшості людей. Це стосується і придбання житла в Польщі іноземцями, які все частіше роблять вибір на користь приватних односімейних будинків. На жаль, чим популярніша та чи інша угода, тим більше бажаючих продати щось незаконне і/або проблемне. Невідповідність будівлі затвердженому проекту досить серйозне порушення, яке може призвести до великих штрафів і навіть до знесення нерухомості.

Зміст:

• Хто несе відповідальність за відхилення від проекту?
• Які порушення можуть бути?
• Відстані між будівлями і межею ділянки
• Відстані між будівлями на одній ділянці
• Будівлі / прибудови, не передбачені проєктом
• Хто фіксує ці порушення?
• Відповідальність за самовільне будівництво
• Як легалізувати об'єкт незаконного будівництва?

Хто несе відповідальність за відхилення від проекту?

Очевидно, що порушення допустив той власник, хто будував таку проблемну нерухомість, або той, хто добудовував незаконні будівлі вже в процесі експлуатації.

Однак закон в даному випадку однозначний: разом з правом власності до нового власника переходить і відповідальність за допущені порушення. Іншими словами, якщо купити будинок з відхиленням від проекту, то відповідальність за порушення буде нести новий господар.

Які порушення можуть бути?

Як правило, фіксуються два основних типи порушень:

1. Недотримання дистанцій між будівлями або будівлею і межею ділянки. Наприклад, будинок побудований занадто близько до паркану або господарське приміщення – занадто близько до будинку.
2. Зведення будівель або прибудов, не передбачених проектом. Наприклад, незаконно прибудована веранда або мансарда.

Розглянемо ці параметри більш детально.

Відстані між будівлями і межею ділянки

Відповідно до профільного законодавства, якщо його окремі положення не встановлюють специфічних вимог, будівля на ділянці будівництва повинна розташовуватися від межі цієї ділянки на відстані не менше:

• 4 метрів, у випадку будівлі, зверненої вікнами або дверима в бік цієї межі;
• 3 метрів, у випадку будівлі, зверненої стіною без вікон і дверей в бік цієї межі.

У випадку, зазначеному у другому пункті, розташування будівлі допускається на відстані до 1,5 метрів від межі (а в деяких випадках і менше), якщо локальним планом передбачена така можливість.

Однак ще раз підкреслимо. Зазначені норми діють для створення проекту, а після його затвердження фактичні відстані повинні відповідати проектним. Перевіряти потрібно саме за підписаним планом будівництва.

Відстані між будівлями на одній ділянці

З одного боку, відстані між будівлями на одній ділянці прямо законодавством не встановлені. З іншого – існує величезний перелік обмежень, пов'язаних з призначенням будівлі, використовуваними матеріалами, протипожежними нормами та багатьма іншими факторами.

У даному випадку можна виходити з того, що існує затверджений проєкт. Відповідно, при його погодженні влада перевіряла всі відповідності. Тому потенційному покупцеві варто звіряти реальність будівель з проєктом, не звертаючи особливої уваги на його відповідність нормам закону.

Але якщо якісь порушення очевидні, навіть якщо вони зафіксовані в затвердженому проєкті, варто проконсультуватися з профільним юристом, щоб у майбутньому не опинитися в складному становищі.

Будівлі / прибудови, не передбачені проєктом

Тут, з точки зору пояснень, все досить просто. Якщо якоїсь будівлі або прибудови немає в проєкті, але вони існують у реальності – це порушення, яскравий приклад самовільного будівництва.

Хто фіксує ці порушення?

Фіксацією цього типу порушень займається орган будівельного нагляду (польск., organ nadzoru budowlanego), підпорядкований Будівельній адміністрації Польщі (польск., Administracja budowlana w Polsce).

Представництва існують різних типів: загальнопольські, воєводські та повітові. Зафіксувати порушення може орган будь-якого рівня, але, як правило, приватним сектором займаються повітові.

Відповідальність за самовільне будівництво

Ще раз підкреслимо, що покупка нерухомості з об'єктами незаконного будівництва (реконструкція, прибудова без повідомлення / дозволу на будівництво, недотримання відстаней тощо) тягне за собою всю відповідальність за незаконне будівництво, передану поточному власнику.

Такий власник не може бути звільнений від тягаря відповідальності, посилаючись на те, що він придбав нерухомість, яка вже перебувала в такому стані.

Типовим покаранням за несанкціоноване будівництво є штраф. Його сума може дуже сильно відрізнятися залежно від ситуації, але зазвичай обчислюється десятками, а іноді й сотнями тисяч злотих (існують приклади, коли штрафні санкції перевищували мільйон злотих).

Якщо буде доведено умисність порушення, штраф може бути накладений на одну й ту саму особу неодноразово, якщо, наприклад, будівництво триває, незважаючи на перший штраф. Покарання за рецидив набагато вище, ніж за перше порушення закону.

Якщо будівельний нагляд виявляє незаконну діяльність, він негайно видає наказ про припинення робіт. Невиконання розпорядження тягне за собою винесення рішення наглядової інстанції про знесення будівлі. Так само буде і в ситуації, коли власник відмовляється подати заяву про легалізацію незаконної будівлі (про це далі буде сказано докладніше), або не сплачує у встановлений термін мито за легалізацію.

Як легалізувати об'єкт незаконного будівництва?

Процедура легалізації, звичайно, існує (якщо легалізація можлива в конкретному випадку, тобто відповідно до регламенту і Плану місцевого розвитку), але дана процедура пов'язана з значними витратами, і не звільняє від штрафів за протиправні дії.

Знову ж таки, якщо легалізація неможлива, влада розпоряджається про знесення будівлі, але і це не звільнить від штрафу за незаконне будівництво.

Заявку на легалізацію може подати власник нерухомості або його офіційний представник. Подання можливе як за власною ініціативою, так і після винесення рішення наглядовим органом про призупинення будівництва (в останньому випадку протягом 30 днів з моменту рішення). Зробити це можна, в тому числі, через інтернет на цій сторінці державного порталу. Умови та методи подання можна дізнатися там же.

Тут лише коротко зупинимося на основних параметрах:

• Спочатку буде визначатися сама можливість легалізації, і тільки у разі позитивного рішення розгляд продовжиться.
• Результатом може стати новий проєкт, що відповідає реальному стану справ.
• Для порушень, вчинених менш ніж 20 років тому, існує спрощений порядок легалізації.
• Якщо рішення про легалізацію позитивне, буде виставлено рахунок за процедуру (збір), оплатити який необхідно протягом 7 днів. Вартість легалізації залежить від типу порушення і становить від 2500 до 5000 злотих, а в деяких випадках може бути призначена і більша сума.

Якщо рішення про легалізацію не прийнято або легалізація неможлива (наприклад, якщо порушення загрожують життю), виноситься вимога про знесення незаконної споруди. Знесення здійснюється за рахунок власника.

Висновок

З вищесказаного зрозуміло, що придбання нерухомості з відхиленням від проєкту – погана ідея. Щоб не потрапити в подібну ситуацію, необхідно ретельно перевірити відповідність будівель затвердженому проєкту. Якщо немає можливості зробити це самостійно, варто залучити професіоналів.

Якщо подібна угода все ж відбулася, можна спробувати легалізувати порушення. Однак потрібно заздалегідь підготуватися до значних витрат і можливості втратити нерухомість, якщо в легалізації буде відмовлено.